Sale and lease back : un cadeau aux géants de l’immobilier aux frais du contribuable

Les opérations de Sale and Lease Back illustrent une gestion opportuniste des finances publiques, dictée par une logique de rentabilité immédiate plutôt que par une vision à long terme.

La stratégie reynders coûteuse pour l’État

Entre 2001 et 2004, 882.687 m² de bureaux ont été vendus, rapportant 840,7 millions d’euros. En 2006, la vente du portefeuille « Fedimmo », comprenant 62 bâtiments administratifs, a ajouté 576 millions d’euros à cette somme. Au total, d’après le journal Médor [1], ce sont 78 bâtiments qui ont été vendus dans toute la Belgique, dont une majorité à Bruxelles. Cependant, ces ventes n’ont pas mis fin aux besoins immobiliers de l’État, qui a dû relouer la majorité des bâtiments cédés pour abriter ses services. Conséquence directe : une explosion des loyers payés par la Régie des Bâtiments, passés de 128,2 millions d’euros en 2004 à 409,1 millions d’euros en 2009. Au total, les loyers cumulés liés à ces ventes et réoccupations devraient coûter plusieurs milliards à l’État fédéral.

Ces ventes controversées ont été mises en place sous l’impulsion de Didier Reynders, alors ministre des Finances. Défendant cette stratégie comme un moyen d’alléger la dette publique et de dégager des liquidités à court terme, il a orchestré plusieurs ventes majeures, dont celle de la Tour des Finances en 2001.

Ces sale & lease back ont aussi ouvert la voie à la privatisation pure et simple de sites publics stratégiques. Un exemple frappant de cette politique est la privatisation de la Cité administrative de l’État. Ce vaste complexe public, autrefois un site stratégique pour l’administration fédérale, a été vendu à des promoteurs immobiliers qui ont transformé l’espace en un projet privé, excluant toute vision de service public.

Et les autorités bruxelloises là-dedans ?

Si la Région de Bruxelles-Capitale ou les autorités communales bruxelloises n’ont pas eu recours à ces dispositifs de sale & lease back, cela ne les empêche pas de nouer elles aussi des partenariats très lucratifs pour les investisseurs privés. Prenons trois cas.

Premier exemple, le siège de Bruxelles-Environnement (IBGE) à Tour & Taxis. L’occupation de ce bâtiment se base sur un bail de 18 ans, signé en 2014, pour un loyer fixé à l’époque à 3,6 millions d’euros par an [2]. Un bâtiment mis en œuvre par la holding Ackermans & van Haaren, propriétaire de l’ensemble du site, et revendu immédiatement pour 72 millions d’euros (soit l’équivalent du loyer payé par Bruxelles-Environnement) [3] à l’exassureur liégeois et filiale de Nethys « Intégrale », aujourd’hui intégré à un groupe d’assurance international. Un montage que la Région flamande a copié pour son siège administratif sur le même site de Tour & Taxis. Elle loue le bâtiment « Herman Teirlinck » pour 8,8 millions d’euros par an [4], un bâtiment revendu par Ackermans & van Haaren à l’assureur suisse Baloise pour 200 millions d’euros.

Le second, la Tour Iris (ex-Silver Tower), inaugurée en 2020, qui abrite l’administration régionale bruxelloise à proximité de la gare du Nord. Plutôt que d’acheter cette tour qui est entièrement occupée par les services régionaux, le gouvernement régional précédent a choisi de signer un bail de 18 ans avec le propriétaire, Ghelamco, qui s’est empressé de revendre son bien et son fidèle locataire à un fond immobilier allemand, Deka Immobilien, avec la promesse d’un « rendement record » [5]. De son côté, la Région déboursera 6 millions d’euros par an pendant 18 ans.

Troisième exemple, le centre administratif « Brucity », qui abrite l’administration de la Ville de Bruxelles depuis 2023. Ce bâtiment sera loué par la Ville de Bruxelles au fonds d’investissement immobilier du géant de l’assurance AG [6]] pour une durée de 30 ans. Le tout pour un coût de près de 150 millions d’euros, soit l’équivalent du prix de construction [7].

Ces sale & lease back ont ouvert la voie à la privatisation pure et simple de sites publics stratégiques.

Des millions de loyers payés pour des occupations très longues, qui grèvent les finances publiques bruxelloises (d’autant que ces loyers sont indexés) et pour n’être propriétaires de rien à la fin. Comme l’avait montré une enquête de 2019 au sujet du siège d’Actiris, la valorisation et la rénovation du patrimoine public serait bien moins coûteuse et éviterait de plus à l’argent public de servir à nourrir la spéculation immobilière privée [8].

La cour des comptes, la presse, l’opposition politique et Inter-Environnement Bruxelles [9] ont pointé les dérives de ces montages financiers qui dilapident le patrimoine public. Dans certains cas, les loyers payés dépassaient le prix de la revente en moins de quatre ans [10].

Aujourd’hui, la Régie fédérale des bâtiments entend revenir sur cette pratique désastreuse financièrement. L’accord de gouvernement Arizona prévoit de se séparer des bâtiments loués en fin de bail et d’occuper prioritairement les bâtiments dont dont les pouvoirs publics sont propriétaires.

Mais le diable se cache dans les détails : il est question non plus de vendre les bâtiments mais de nouer des partenariats public-privé pour leur rénovation énergétique. Un extrait de l’accord de majorité Arizona témoigne de ce nouevau type de collusion : « En termes de mesures énergétiques, la Régie des bâtiments doit montrer l’exemple. Nous maintenons l’objectif de rendre l’ensemble du parc immobilier climatiquement neutre d’ici à 2050 dans le cadre de l’engagement européen ainsi que la réalisation d’audits énergétiques à cet égard. Dans la mesure du possible, la Régie [fédérale] collabore à cet effet avec le secteur privé dans le cadre de projets DBFM ou de variantes à condition qu’une analyse coûts-bénéfices, dans le cadre de laquelle il est également tenu compte des aspects non financiers, démontre qu’il s’agit là de la structure la plus avantageuse. »

DBFM, les initiales de Design, Build, Finance and Maintain, c’est-à-dire un partenariat dans le cadre duquel le privé finance la rénovation et la gestion et l’entretien du bâtiment, en échange d’une rémunération fixe de la part du propriétaire. Un type de partenariat déjà mis en place pour la rénovation des tunnels routiers à Bruxelles [11], pour la construction de la nouvelle caserne de pompiers ou pour celle des prisons dans l’ensemble du pays, dont celle de Haren, et qui fait déjà l’objet de critiques quant à son coût démesuré pour les autorités publiques [12]]. À suivre donc…

Le cas emblématique de la tour des finances

La Tour des Finances illustre parfaitement les dérives du Sale and Lease Back. Cédée en 2001 pour 297 millions d’euros à l’investisseur Néerlandais Breevast via une opération de ce type et sans estimation préalable [13], elle a ensuite été reprise en location par la Régie fédérale des bâtiments pour 25 ans et un loyer indexé, qui atteint aujourd’hui 70 millions d’euros par an. Si l’acheteur a dû prendre en charge la rénovation et le désamiantage du bâtiment, pour un coût d’environ 300 millions d’euros, cela ne l’a pas empêché de faire une belle plus-value. En 2020, l’immeuble a été revendu au groupe coréen Meritz Securities pour un montant record de 1,2 milliard d’euros, la Tour des Finances devenant le bâtiment le plus cher jamais vendu en Belgique [14] . Notamment grâce à la garantie de disposer d’un locataire fidèle, la Régie fédérale des bâtiments, qui entend y rester jusqu’en 2034. De son côté, en 2020, la Régie fédérale des bâtiments avait déjà payé l’équivalent de 1,1 milliard d’euros en loyers rien que pour l’occupation de cette tour [15].