Manhattan à la gare du Nord

Ce récit débute par une enquête publique comme bien d’autres qui se succèdent dans le quartier Nord ces derniers temps. Il s’agit cette fois du projet Livin, une demande de permis déposée par le promoteur et propriétaire immobilier Befimmo pour la construction d’une tour de 117 m de haut dans le quartier Manhattan. Plus de 47 000 m² de bureaux pour seulement 16 logements (1 900 m²), 550 m² de commerce et 500 m² d’équipements collectifs. On peut tiquer sur le fait que 95 % du projet soit dévolu au bureau dans un quartier déjà saturé par la fonction tertiaire. Dans la demande initiale du projet, le ratio s’élevait à 99 % de bureaux et ce n’est que l’adjonction tardive d’un petit bloc de 16 logements, indépendant de la tour, qui a fait bouger les choses à la marge. On peut s’interroger aussi sur le besoin de construire une tour de 29 étages, explosant au passage le record de hauteur des bâtiments dans un quartier pourtant déjà très vertical. Mais ce qui pose vraiment question, c’est de faire face à un tel projet en 2023, 60 ans après le lancement du plan Manhattan. Comme si aucune leçon n’avait été tirée du passé et que l’on pouvait continuer à construire impunément des tours monofonctionnelles de bureaux.

Une très large littérature s’accorde aujourd’hui à reconnaître le plan Manhattan comme l’une des pires erreurs urbanistiques mises en œuvre à Bruxelles – voire dans le monde ! –, à tel point que la transformation de ce quartier est devenue l’un des exemples iconiques de la bruxellisation, terme qui désigne la destruction programmée d’un morceau de ville permise par la trop grande proximité entre pouvoirs publics et promoteurs immobiliers. Ce qui s’est joué dans le quartier Nord des années 1960 reste une « référence » lorsqu’on parle aujourd’hui, à l’international, des grands projets destructeurs à l’échelle d’une ville. Malgré cela, on décèle parfois, dans certains discours, ce qui s’apparente à une pointe de nostalgie lorsqu’il est fait mention de cette époque. Dans le chef des promoteurs immobiliers, bien sûr, qui rêvent de pouvoir continuer à démolir pour construire les projets les plus rentables possible à partir d’une page blanche, mais aussi dans celui des pouvoirs publics qui vont jusqu’à évoquer la valeur patrimoniale des grands ensembles monofonctionnels des années 1970.

Ce type de discours, qui s’accommode de la violence de la destruction et de l’expulsion de dizaines de milliers d’habitant·es, se retrouve par exemple dans une récente modification, par la commune de Schaerbeek, de l’un de ses Plans Particuliers d’Affectation du Sol (PPAS) : « La modification du PPAS permettra de maintenir la continuité des alignements du PPAS existant ainsi que de promouvoir de nouveaux alignements qui s’avéreraient nécessaires en vue de conforter l’esprit du plan Manhattan comme ensemble iconique à valoriser au niveau patrimonial. [1] »

La modification de ce PPAS ne concerne pas directement le projet Livin, mais bien le projet Nör, à savoir la construction de quatre tours de 93 à 102 mètres de hauteur en lieu et place du CCN, l’ancien bâtiment que l’administration bruxelloise occupait devant la gare du Nord, récemment démoli. Ce projet, situé à deux pas de Livin, viendrait, lui aussi, densifier à l’extrême un espace pourtant déjà très dense et bétonné, en dépassant toutes les normes urbanistiques en vigueur à Bruxelles. Cette inadéquation de Nör avec le cadre réglementaire aurait donc normalement conduit le projet à avoir de très faibles chances d’être accepté par les pouvoirs publics. Enfin, jusqu’à ce que la commune de Schaerbeek crée un régime d’exception via le PPAS et, ce faisant, offre un véritable cadeau à la promotion immobilière privée. Mais qu’est-ce qui permet d’expliquer, aujourd’hui encore, ces collusions entre le pouvoir politique et les investisseurs privés ?

Les pouvoirs publics viennent régulièrement à la rescousse des promoteurs en occupant les surfaces de bureau restées vacantes.

Les fantômes du plan Manhattan

Le quartier Nord est devenu tristement célèbre pour les dérives urbanistiques qui l’ont défiguré. En particulier le projet pharaonique des architectes du Groupe Structures visant à le transformer en un immense quartier d’affaires de plus de 50 ha avec 58 tours dont huit pour le seul projet de World Trade Center. Ce programme, appelé Plan Manhattan, prend forme dans les années 1960, dans le contexte de l’euphorie économique des « trente glorieuses », de la tertiarisation de l’économie, d’une politique du tout à la voiture et d’une connivence forte entre promoteurs immobiliers et responsables politiques. Ce mélange détonnant accouche d’un projet complètement déconnecté des réalités bruxelloises : d’immenses autoroutes urbaines jusqu’en plein cœur de la ville et des piétons relégués sur des dalles et passerelles construites à 13 mètres du sol ! Mais surtout, ce projet est pensé sur une page blanche, en faisant totalement abstraction des 11 000 habitant·es à exproprier pour faire place aux tours de bureaux.

Peu après les premières constructions dans le quartier, Bruxelles est rattrapée par le choc pétrolier, la crise économique des années 1970 et la réduction drastique des financements accordés par les banques aux promoteurs. La plupart des projets sont mis à l’arrêt et une bonne partie du quartier restera à l’état de chancre jusqu’à la fin des années 1980.

Au tournant du XXIe siècle, le quartier est néanmoins transformé en un centre d’affaires, bien que l’on reste loin des ambitions premières du plan Manhattan. Le premier cycle de tours, interrompu par la crise économique, finit quand même par sortir de terre. Cependant, les promoteurs immobiliers privés peinant souvent à vendre les très grandes surfaces de bureaux produites dans le quartier, les pouvoirs publics viennent régulièrement à leur rescousse en occupant les surfaces restées vacantes. C’est par exemple le cas pour le CCN et la Tour Iris, qui accueillent l’administration de la Région bruxelloise, l’Ellipse building et Zin (pour l’administration flamande), les North Galaxy Towers (le SPF Finances) ou encore la tour Möbius II, destinée à accueillir la Sûreté de l’État.

Cinquante ans après les premiers coups de pioche du plan Manhattan, le constat d’échec est sans appel. Outre la violence de la mise en œuvre du programme, le projet même d’un quartier monofonctionnel de tours de bureaux est confronté à de nombreuses limites : quartier déserté en soirée, très faible qualité des espaces publics, effets de vents et d’ombrages. De plus, le succès commercial n’est pas toujours au rendez-vous et, non contents d’avoir déroulé le tapis rouge pour accueillir les promoteurs, les pouvoirs publics sauvent les finances de ces derniers en louant de grands espaces de bureaux qui n’ont pas trouvé preneur. Les diagnostics d’échecs sont donc unanimes et les demandes pour réintroduire davantage de mixité de fonction dans le quartier se font de plus en plus pressantes.

Cependant, si le constat d’un besoin de mixité est très largement partagé, l’interprétation faite de celle-ci peut varier fortement. Les riverain·es et les associations plaident pour le remplacement d’une partie des bureaux par les différentes fonctions trop peu présentes dans le quartier, comme des équipements collectifs, des espaces publics de qualité ou du logement abordable. Mais les promoteurs, lorsqu’ils sont finalement contraints à la mixité, ne renoncent en rien aux si lucratifs bureaux. Ils se contentent d’ajouter les autres fonctions à ceux-ci. Le projet Nör est, à cet égard, exemplaire : alors que le CCN, qu’il viendrait remplacer, comptait 78 000 m² de bureaux, Nör en projette 80 000 m² auxquels seraient ajoutés 86 000 m² de logements, équipements collectifs et commerces. Au total, les 94 000 m² du CCN seraient remplacés par les 166 000 m² de Nör, soit une augmentation de la densité de 76 % ! Les surfaces de bureaux ne diminuent donc pas du tout dans le quartier, et si d’autres fonctions apparaissent bel et bien, c’est à un rythme bien trop lent pour permettre une véritable transformation du quartier. De plus, cette mixité se fait au prix d’une densification élevée d’un quartier pourtant déjà extrêmement dense.

Malgré une lecture de la ville et de ses transformations qui a radicalement évolué en 50 ans, les fantômes du plan Manhattan semblent encore bel et bien hanter le quartier Nord. Bon nombre des pratiques décriées depuis les années 1960 n’ont finalement pas tellement changé : champ libre à la promotion immobilière privée, surreprésentation des fonctions fortes (c’est-à-dire les plus rentables) telles que les bureaux ou les logements de luxe, absence d’égards pour les habitant·es actuel·les ou futur·es du quartier, pouvoir politique qui ne remplit pas son rôle planificateur et régulateur et se met au service de la promotion immobilière privée.

À l’ombre d’un nouveau cycle de tours

Que les leçons du passé ne semblent pas avoir été intégrées est d’autant plus inquiétant que se profile un nouveau cycle de tours. Les projets se multiplient en effet dans le quartier, tels que Zin, Nör, Livin ou encore la transformation des tours Proximus. Ce nouveau cycle n’annonce pas forcément un attrait renouvelé pour le bureau. Il y a en effet 160 000 m² de bureaux vides dans le quartier Nord, ce qui représente déjà près de 10 % de l’offre [2] ! De plus, l’accélération de la reconfiguration du travail depuis le Covid, avec un nombre conséquent de personnes télétravaillant une partie de la semaine et une présence au bureau en net déclin, ne va faire qu’empirer cette situation[Lire L’impact du télétravail sur l’immobilier de bureau à Bruxelles]. Mais, dans nos économies financiarisées, cela fait déjà bien longtemps que la question de la mise sur le marché de surfaces de bureaux est déconnectée de la demande réelle[Lire L’immeuble de bureau comme produit financier].

Il y a 160 000 m de bureaux vides dans le quartier Nord, soit près de 10 % de l’offre de bureau du quartier.