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Dossier Logement

Logement social : la piste des occupations conventionnées

Publié le mardi 3 décembre 2013, par Chille Deman, I E B
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Depuis ce 28 juillet 2013, le nouveau Code du Logement permet les occupations conventionnées dans le logement social. Une solution temporaire pour des ménages dans le besoin et une manière d’utiliser valablement le nombre croissant de logements vides du secteur ? Quelques nouvelles du terrain.

Logement social : la piste des occupations conventionnées · Depuis ce 28 juillet 2013, le nouveau Code du Logement permet les occupations conventionnées dans le logement social. Une solution temporaire pour des ménages dans le besoin et une manière d’utiliser valablement le nombre croissant de logements vides du secteur ? Quelques nouvelles du terrain.

Vu le nombre d’unités vides dans le logement social, dont une grande partie en attente de rénovation, La FéBUL a proposé en août 2008 d’utiliser les logements encore habitables en établissant des conventions d’occupation temporaire et précaire. La démarche est pragmatique, notre rêve étant d’avoir un maximum de logements sociaux aux normes. Nous soutenons tous les efforts pour arriver à cela, mais force est de constater qu’actuellement un nombre toujours plus important de ces logements sont vides, et ce parfois pour de longues périodes.

Selon les chiffres de la SLRB [1], il y aurait eu 2 602 logements sociaux vides le 31/12/2009. Les dernières statistiques disponibles indiquent 3 429 unités vides le 31/12/2011, soit une augmentation de plus de 800 unités en deux ans. Ces données ne donnent qu’une indication puisqu’il s’agit d’une photo au 31 décembre. Elles contiennent aussi bien les logements en attente de nouveaux locataires que ceux qui sont vides pour des petits travaux de rénovation ou qui sont en attente d’une rénovation lourde. On peut cependant estimer qu’un minimum de 600 logements (projection FéBUL) resteront vides durant de longues périodes et pourraient dépanner pas mal de monde.

Une première série d’expériences

Avant la mise en place des projets-pilotes actuellement menés sur certains sites de logements sociaux, la FéBUL s’est depuis 2007 impliquée dans plusieurs projets d’occupation temporaire.

Tout d’abord au travers d’un partenariat dans l’asbl « Woningen123Logements » qui gère l’occupation du 123 rue Royale (lire l’encadré). Dans ce projet, une « convention d’occupation temporaire » a été signée avec la Région Wallonne qui est le propriétaire du bâtiment. L’occupation protège le bâtiment contre le vandalisme et les dégradations et permet à 60 personnes de se loger décemment à bas prix. Depuis, cette convention est devenue un exemple et une source d’inspiration que la FéBUL a utilisée comme base dans le cadre de deux autres occupations :

  • Une première, en avril 2009 où une convention a été signée avec la coopérative E.MM.A (Eva . Maison Médicale . Aksent. Les noms des 3 associations partenaires) pour cinq appartements rue des Plantes à Schaerbeek. Cette occupation s’est terminée « en douceur » en février 2013 et E.MM.A a écrit une lettre incitant les propriétaires de logements et bâtiments vides à accepter des occupations négociées.
  • Une seconde, en août 2009 où une convention a été signée avec Infrabel pour 15 logements rue du Progrès suivie par une extension du projet en août 2011. Presque la moitié de la rue, côté pair, est maintenant occupée.

Des projets-pilotes dans le logement social

Entre-temps, la FéBUL s’est tournée vers le logement social.

La direction de « Ieder Zijn Huis » à Evere nous a contacté en juin 2009 pour proposer une occupation négociée de maisons unifamiliales. Il s’agissait d’un projet de rénovation lourde de 52 maisons. L’idée était d’occuper ces maisons au fur et à mesure qu’elles se libéraient. Finalement, cela s’est limité à deux maisons. Un deuxième projet est en cours à Forest. Douze appartements du Foyer Forestois en attente de rénovation lourde sont occupés depuis novembre 2010. À la demande du Cabinet Doulkeridis, ces deux occupations ont été reconnues comme projets-pilotes par la SLRB.

En 2010, les deux conventions étaient accordées pour un an. Dans les deux cas, la convention a déjà été prolongée 3 fois et se termine en 2014. Dans les deux cas, on nous annonçait une rénovation qui allait démarrer au plus tard deux ans après la signature de la convention. Dans les deux cas, les occupants entament la quatrième année… et qui dit que ce sera la dernière ?

Une occasion manquée

Une rencontre avec le Président du Foyer Forestois en mai 2009 nous a appris qu’une cinquantaine d’appartements des « blocs jaunes », chaussée de Neerstalle, étaient vides et que d’autres seraient libérés en vue d’une rénovation profonde. On parle d’une septantaine de logements au total.

Tous ces appartements ne correspondent plus aux normes du Code du Logement, mais la majorité d’entre eux est encore habitable, salubre et sans danger pour les occupants. Les négociations ont stagné et les appartements ont également été proposés au SAMU pour un hébergement hivernal. L’accord ne se conclut pas.

En avril 2010, craignant la répétition de ce qui s’est passé à la rue Marconi à Forest (92 logements vides durant des années, squattés, vandalisés, un mort par overdose, et le gardiennage des lieux vides a coûté assez cher), la commune, la police et les pompiers interpellent le Foyer Forestois. La commune propose qu’une « occupation précaire » soit mise sur pied.

La FéBUL s’est alors rendue une nouvelle fois sur place pour constater que nombre de ces logements, vides depuis un an ou plus, n’étaient plus habitables. Ils avaient été visités par des chercheurs de lavabos, de robinetterie et autres compteurs d’eau ou d’électricité. Des squatteurs indélicats avaient aussi laissé leurs traces. Il était désolant de constater que des appartements qui auraient pu accueillir des familles et des personnes à la recherche d’un logement de « transit » étaient devenus inhabitables en quelques mois.

Notre demande pour éviter ce genre de gâchis est d’arriver rapidement à un accord avec l’ensemble des SISP [2] pour que les logements vides en attente de plans ou de rénovation et encore habitables puissent immédiatement être occupés. Le nouveau Code du Logement reconnaît les occupations temporaires et précaires dans le logement social… il est temps de quitter les projetspilotes pour arriver à des projets tout court.

Une nouvelle opportunité et un soutien nécessaire

Un autre ensemble du Foyer Forestois, composé d’appartements situés square de la Madelon (Forest) venaient d’être quittés et certains étaient encore habités. Les bâtiments sont protégés par des portes d’entrée à ventouse. La majorité de ces appartements pouvaient, à notre avis, être occupés immédiatement. Nous avons finalement obtenu l’autorisation du Foyer d’en occuper douze, sur un total de vingt-quatre, ce qui semble surtout répondre à la préoccupation sécuritaire de faire surveiller le bâtiment.

La SLRB a élaboré une convention-type d’occupation et a donné son accord, moyennant des travaux à effectuer. Il a fallu trouver 24 000 € sur le champ, des entreprises pour effectuer ces travaux et une coordinatrice pour mener le chantier à bon port. Nous savions que nous pouvions récupérer les sommes investies par le biais d’indemnités des occupants mais il fallait pré-financer. Le Foyer a avancé 12 000 € et le Cabinet Doulkeridis a pu débloquer un subside/avance de 12 000 € aussi. Nous avons travaillé avec une équipe de plombiers de la Maison Bonnevie et nous avons engagé des occupants du 123 rue Royale pour faire les travaux d’électricité et de réparation de châssis (des contrats SMART). Ce fut du bricolage et du stress… mais cela a réussi !

Les travaux ont duré deux mois (d’hiver !) et les 12 familles ont pu s’installer le 15 janvier 2011. Nous avons travaillé avec l’Union de Locataires de Forest pour les attributions et trois familles occupantes du Gésu sont venues nous rejoindre. C’est l’Union des Locataires (UL) qui organise l’accompagnement, essentiellement à travers des assemblées bi-hebdomadaires.

Dans ces assemblées, les habitants conviennent de la cohabitation, du lien avec le quartier, de l’entretien technique des logements et reçoivent des informations sur les perspectives de relogement. Des liens étroits se sont créés avec le Projet de Cohésion Sociale « Habitat et Rénovation » et avec l’AIS [3] de Forest. Trois familles occupantes ont trouvé un logement durable à travers l’AIS et ont été remplacées par d’autres. Cette occupation, initialement prévue pour maximum deux ans, entame sa quatrième année. Les familles paient une indemnité assez modeste (193,73 €) qui comprend 50 € d’épargne « forcée ». Si tout se passe bien, l’épargne est restituée au bout de l’occupation et constitue une cagnotte pour payer la garantie locative et/ou le déménagement.

Au final, une revendication importante se dégage de ces expériences : la Région bruxelloise devrait subsidier une Agence d’Occupation qui permettra de monter pareils projets sans devoir réinventer l’eau chaude à chaque fois. Et aussi, la création d’un fonds de roulement permettant de pré-financer les travaux pour garantir la salubrité et la sécurité des logements occupés.

Une piste dans la bataille contre la crise du logement

Un CPAS qui se voit obligé de loger des familles dans des hôtels, une association qui cherche désespérément à reloger provisoirement des familles qui vivent dans une cave ou toute autre habitation insalubre, des initiatives pour accompagner des personnes sans-abri… les situations critiques ne manquent pas et nombre d’entre elles pourraient trouver une solution temporaire dans un projet d’occupation.

Par ailleurs, nous constatons le même phénomène dans l’ensemble des occupations que nous suivons ou soutenons : les occupations « temporaires » ne sont pas si temporaires que cela. Un bâtiment ou logement vide permet finalement à un individu ou à une famille de se poser un moment, d’avoir un logement habitable et correct à bas prix durant un laps de temps considérable et, parfois, de se refaire une santé financière. À terme, certains trouvent une solution durable ; pour d’autres une nouvelle occupation donne de nouvelles perspectives.

Nous pensons que les conventions d’occupations temporaires et précaires, aussi bien dans le parc privé que dans le parc du logement public, sont une piste à développer et à soutenir dans l’immense bataille contre la crise du logement à Bruxelles… et ailleurs. Ces projets assurent finalement des périodes de logement plus longues que des baux de courte durée sur le marché privé tout en permettant à des ménages de se préparer, s’ils le désirent, pour un logement plus durable.

Chille Deman
conseiller à la Fédération Bruxelloise de l’Union pour le Logement (FéBUL)
www.febul.be

Voyons les faits

  • Au 123 rue Royale (propriété de la Région Wallonne), l’aventure a commencé en 2007 et a permis à une soixantaine de ménages de se loger à bas prix (une moyenne de 90 € par mois par habitant). Le 123 rue Royale a fêté 6 ans d’occupation en mai 2013 et rien n’indique que cela se terminera bientôt.
  • La rue des Plantes (propriété E.MM.A) a accueilli 5 ménages en avril 2009. À l’origine, la coopérative parlait d’une occupation assurée d’un an. Mais il fallait les permis, le financement et les plans d’architectes pour qu’E.MM.A puisse réaliser sa rénovation. Finalement, l’occupation a duré 3 ans et 10 mois. Tous les occupants ont pu se reloger (certains en dernière minute, c’est vrai) et la coopérative a pu récupérer son bien sans problèmes. L’ouverture et le courage de E.MM.A a permis à 5 ménages de vivre décemment durant tout ce temps et de se préparer un avenir meilleur.
  • Ieder zijn Huis à Evere : l’occupation de deux maisons a commencé en août 2010. Les deux familles sont toujours là aujourd’hui. Malheureusement, d’autres maisons en attente de rénovation n’ont pas pu être occupées, pour des raisons diverses.
  • Rue du Progrès : Infrabel prévoit de démolir toute une rue (côté pair) et propose une occupation temporaire en août 2009 annonçant que la démolition est prévue pour 2012, au plus tard. L’asbl « Woningen123Logements » prend 15 appartements en gestion en partenariat avec l’UL Quartier Nord. Deux ans plus tard, Infrabel propose d’autres bâtiments (9 bâtiments – 28 logements de tailles différentes) et personne n’ose encore se prononcer sur la fin de l’occupation. Le permis d’urbanisme, des problèmes financiers et autres font que les projets de démolition prennent beaucoup plus de temps que prévu.

Chille Deman

Notes

[1SLRB : Société de Logement de la Région Bruxelloise. L’administration de tutelle du logement social.

[2SISP : Société Immobilière de Service Public (société de logement social).

[3AIS : Agence Immobilière Sociale.


BEM n°267 – Novembre-décembre 2013

Dernier ajout : 26 septembre.