Inter-Environnement Bruxelles

Les enjeux de la financiarisation du logement à Bruxelles

Publié le mardi 31 décembre 2019, par Aline Fares, Claire Scohier, Sarah De Laet
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Qu’est-ce que la transformation des sols et des logements en produits financiers fait à nos villes et aux vies urbaines ? La question est complexe, y répondre demande du temps et requiert a minima de comprendre la logique de l’investissement.
On découvrira alors que l’investissement n’est pas une magie, et que certains produits n’existent que parce qu’on les a créés du côté du secteur privé... comme du public.

Photo : https://www.flickr.com/photos/magnusmaximus/11381744705 - Licence CC-BY-NC-ND

Introduction

« Montez les marches du Palais des festivals et entrez dans le Pavillon belge : vous y découvrirez les meilleures opportunités offertes par le marché immobilier belge (...) et pourrez rencontrer dans les meilleures conditions les plus grandes entreprises du secteur (développeurs, investisseurs, architectes, société de construction...) et les décideurs politiques et administratifs »1. Telle est la promesse de la représentation belge au salon MIPIM 2019, le salon international de l’immobilier qui se tient chaque année à Cannes. Les moyens déployés sont à la hauteur : attirer l’attention des 26.800 participants dont 6.380 investisseurs présents lors des 4 jours que dure ce salon professionnel demande quelques moyens. Il s’agit pour la Belgique et les trois régions présentes de faire la différence auprès de ceux qui tiennent les cordons des bourses les mieux fournies : aménagement design, couleurs et éclairages qui attirent l’œil, drinks, présence d’élus-star, conférences2, terrasse exclusive pour les partenaires... : le programme promet des moments agréables pour des échanges fructueux.
La présence de la région Bruxelles-Capitale sur ce pavillon est l’une des déclinaisons les plus frappantes d’un marketing urbain3 dont les méthodes et les concepteurs proviennent du monde de l’entreprise et du commerce, et qui consiste essentiellement à répondre à la question qui obsède les élus des grandes villes : « Comment attirer touristes et investisseurs ? »4. En d’autres termes, comment faire de la ville une « zone d’investissement »5 attractive sur un marché international hyper concurrentiel. Dans cette course en avant vers l’investisseur, les habitants restent souvent au balcon. Il n’est pas rare que les pouvoirs publics réservent la primeur d’une info urbanistique au MIPIM pour faire le buzz médiatique comme lors du dernier Mapic à Cannes de de novembre 2019 lorsque la Région et la Ville de Bruxelles ont annoncé la bouche en coeur que le permis du projet de centre commercial Neo était sur le point d’être délivré alors qu’un mois plutôt Philippe Close, le bourgmestre de la Ville faisait part de son souhait de réexaminer l’avenir du site. Déjà en 2007, nos décideurs présentaient en primeur au MIPIM le nouveau Plan de développement international (PDI) de la Région bruxelloise (voir encadré 1)6 avant même qu’il ait été présenté aux parlementaires bruxellois et encore moins aux habitant.e.s. Primeur aux investisseurs ! Pourtant, une ville est avant tout faite pour ses habitant.e.s, alors pourquoi cet acharnement à vouloir attirer des investisseurs, et que les invite-t-on à y faire ?

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Etude financiarisation
Table des matières pagination dans le document
1.Introduction 1
Encadré 1 : Marketing Urbain, retour sur le PDI de 2007 2
2.Qui sont ces mystérieux investisseurs dont on nous parle si souvent ? 3
Encadré 2 : comment la crise financière et le sauvetage des banques ont accéléré le creusement des inégalités 7
3.Ce qui se vend sur les marchés financiers 8
La fabrication industrielle de produits d’investissement : en général... 8
... et dans le secteur de l’immobilier 9
Encadré 3 : Localement, des plans taillés sur mesure… le cas du PAD Porte de Ninove 10
La réglementation et la fiscalité facilitent ce processus de transformation du logement en pur investissement financier 11
Les SICAFI / SIR : une porte d’entrée rêvée dans le logement pour les investisseurs 11
Encadré 4 : les centres commerciaux ... l’offre sans la demande 11
Encadré 5 : Atenor et la poule aux œufs gris 13
La titrisation des crédits immobiliers : un accélérateur de l’endettement des ménages 14
Encadré 6 : l’exemple de la tour Up-Site au bord du canal 15
4.L’accès au logement des bruxellois.e.s mis en pâture sur les marchés ? 16
A tout problème, il y a une solution... capitaliste : l’essor de « l’impact investing » 18
Financiarisation du logement social : Un pied dans la porte ? 20

▪ Contacts : Sarah De Laet , Claire Scohier , Aline Fares


Études et analyses 2019

Dernier ajout : 19 février.