Inter-Environnement Bruxelles
© IEB - 2021

La main invisible du marché

Le marché bruxellois des bureaux est fortement dérégulé. Pourtant, tout porte à croire qu’il n’est pas très efficace...

© Thierry Kuyken - 2022

Le marché du bureau est composé de quatre catégories d’occupants. Les deux premières sont liées aux services publics : grosso modo, un quart des bureaux bruxellois sont occupés par la Commission européenne et ses satellites et un autre quart est occupé par les administrations régionales, communautaires et fédérales. Les deux autres catégories sont liées au privé. Pour environ un quart du total des bureaux bruxellois, c’est le secteur de la bancassurance qui assure l’occupation. Reste le dernier quart, celui qui concerne les entreprises privées, hors bancassurance.

Un marché majoritairement « captif »

L’Europe est incapable de planifier ses besoins à long terme, elle réclame de grands ensembles de plus de 50 000 m2 et rêve de les intégrer dans la ville, en respectant l’environnement. Les administrations belges occupent pour la plupart des immeubles neufs ou rénovés, ce qui déprime les promoteurs qui n’y voient aucune perspective de croissance à l’avenir. Le secteur de la bancassurance, crise oblige, est lui en décroissance. Les trois quarts du marché représentés par l’Europe, les administrations « locales » et la bancassurance peuvent être qualifiés de captifs : pour des raisons politiques, de nécessité d’asexuation linguistique et parce que de nombreux travailleurs se rendent au travail en train, le risque de délocalisation est faible.

Un marché qui aiguise l’appétit des promoteurs

Le récent schéma directeur du quartier européen, qui prévoit pour répondre aux exigences des institutions européennes de densifier en bureaux l’axe de la rue de la Loi, devrait a priori plaire aux promoteurs. Las, la propriété du foncier, très parcellisée, rend les opérations de promotion de grands ensembles très complexes. De plus, nombreux sont les observateurs et acteurs sur le terrain qui pensent qu’une concentration excessive de bureaux dévolus à un seul client offre à celui-ci une position de force pour négocier les loyers à la baisse. Le dernier quart du marché, celui qui s’adresse aux locataires non captifs, est le plus « dynamique ». Il fait l’objet de toutes les convoitises, tant des promoteurs que des Régions voisines. Depuis 20 ans, la concurrence avec la périphérie est rude : le terrain y est moins cher, la fiscalité plus avantageuse, les bureaux, plus récents, sont plus rationnels. Cette tendance lourde explique en partie le stock croissant de bureaux vides à Bruxelles.

Un marché à animer, coûte que coûte

Les acteurs du marché de l’immobilier sont unanimes : le nombre total de m2 occupés à Bruxelles par des bureaux ne croîtra plus. Les promoteurs misent donc sur une modernisation du stock existant, passant par la destruction-reconstruction pour les immeubles de mauvaise qualité, la rénovation ou la reconversion pour les autres. La notion d’obsolescence trouve donc ici toute son importante. Sur un marché de 10 millions de m2, si tous les bâtiments présentaient une obsolescence de 20 ans, il faudrait renouveler 500 000 m2 par an. Mais si les bâtiments avaient tous la même durée de vie que l’Empire State Building [1], ce sont seulement 100 000 m2 qu’il faudrait renouveler par an. Cette démonstration simplifiée illustre parfaitement le dilemme dans lequel se trouvent les acteurs de la construction à Bruxelles.

Pour le secteur, la question d’un moratoire sur la construction de bureaux est bien sûr inaudible. Même l’instauration d’une législation contraignante qui imposerait une durée de vie plus importante, qui obligerait les nouveaux bâtiments à être plus « liquides » [2], ou qui imposerait des performances environnementales ambitieuses ne rencontre que peu de suffrages. On les comprend, on ne scie pas la branche de l’arbre sur laquelle on est assis. « Il faut laisser faire le marché ! » : si l’offre excède la demande, les prix chuteront, y compris ceux du foncier, et les propriétaires seront obligés de penser à la reconversion, en logement, par exemple, qui pourrait devenir une activité rentable. Pourtant, sans contraintes fortes, le client, lui, cherche toujours à réduire ses dépenses immédiates au maximum. Lorsqu’il a le choix entre un bâtiment durable (dans le temps, comme dans sa consommation énergétique) à 200 €/m2/an et un bâtiment conventionnel (qui sera obsolète dans 20 ans et qui consomme 200 kWh/m2/an) à 80 €/m2/an, il choisira le deuxième !

Le marché existe-t-il vraiment ?

La fourchette de prix des loyers de bureaux est particulièrement large. On trouve déjà des bureaux « convenables » à 100 €/m2/an mais les plus chers se négocient à plus de 300 €/m2/an. La tour des finances, par exemple, est super rentable pour son heureux propriétaire : elle est louée à 300 €/m2/an pendant 27 ans, à 50% au-dessus des prix moyens du marché actuel ! A la lumière de ces constatations, on peut réellement s’interroger sur la réalité du marché. Il semble y avoir en fait plusieurs marchés, chacun lié à une catégorie d’occupants. Et il faut constater que les administrations, en privilégiant le très coûteux système du sale & lease back, semblent être les dindons de la farce !

Un marché bien peu efficient !

A s’y pencher de plus près, le stock pharaonique de bureaux vides associé à la faible durée de vie d’une partie importante des bureaux bruxellois provoque un effet anti-économique flagrant [3] : le taux d’occupation du foncier par les bureaux est nettement moindre que celui des logements. Les destructions/rénovations successives des bureaux bruxellois réduisent d’autant le temps que le foncier est effectivement utile aux usagers de la ville. La Cité administrative en est un exemple flagrant : sa construction débuta en 1958, la dernière pierre fut posée en 1983 et depuis 2000, elle est désaffectée. Entre 1958 et 2009, le foncier a donc été réellement occupé pendant 17 ans, soit un tiers du temps !

Dans le même ordre d’idées, le marché aujourd’hui ne tient compte que du coût de la construction des bureaux. Il n’y a pas aujourd’hui un promoteur prêt à garantir pour ses bâtiments un coût d’usage. Pourtant, l’économie que peut faire un occupant en louant des bureaux basse énergie plutôt que le tout venant est substantielle, on peut la chiffrer à environ 20% de son loyer. Un calcul que le propriétaire occupant aura fait d’autant plus vite qu’il peut en cumuler les avantages au-delà de l’amortissement de son crédit !

On le sent bien, la main invisible du marché, vertueuse, qui régule la production de bureaux et arbitre les conflits fonciers au bénéfice de la majorité, est un leurre. Le marché nécessite des réglementations fortes portées par des pouvoirs publics décomplexés face aux réalités de celui-ci. Ces réglementations ne doivent pas forcément rimer avec plus de bureaucratie. Faut-il pour cela repenser le système de la règle et de ses dérogations, le simplifier tout en le rendant plus ambitieux ? Peut- être... mais certains systèmes incitatifs pourraient également mener le marché à plus de raison.

A l’instar du certificat énergétique rendu bientôt obligatoire, pourquoi ne pas créer un certificat de durabilité (basé non seulement sur des critères énergétiques mais aussi sur des critères de convertibilité, d’accessibilité aux transports en commun, de récupération des eaux de pluie, etc.) qui permettrait de moduler la taxe sur les bureaux en pénalisant les mauvais élèves et en récompensant les bons ?


[1L’Empire State Building a été inauguré à New York en 1931.

[2Un bâtiment liquide est un bâtiment facilement reconvertible : il jouit d’un bon éclairage naturel, sa structure est pensée de manière à ce que la peau (qui joue le rôle de façade) soit facilement remplaçable, les techniques sont pensées pour diverses affectations, etc.

[3Au sens premier du terme : l’économie est l’art de faire des économies, de tirer le meilleur parti des ressources à disposition.