L’or bleu du quartier Nord

À Bruxelles, l’eau est une composante centrale du relief et de la géologie de la ville bien qu’elle soit peu visible [1]. Les cours d’eau, marais et sources qui ont jadis contribué à la vigueur de son passé industriel ont été enfouis sous le béton au rythme des choix politiques qui ont mené à l’expansion urbaine moderne. Si Paris a mis en valeur sa Seine, Bruxelles a enterré la sienne de Senne, qui s’écoule en souterrain sur la quasi totalité des 14 kilomètres de son parcours dans la région. Néanmoins, depuis quelques années, plusieurs projets visent à lui faire revoir le jour. L’un d’entre eux est en attente de réalisation dans le quartier Nord. Quels sont les effets de ces améliorations paysagères sur les valeurs foncières et immobilières ? Comment assurer le maintien des habitant·es dans leur quartier au bord de la rivière « restaurée » ?

L’Europe à la source du changement

Au début des années 2000, la Directive-cadre européenne sur l’eau (DCE) marque l’adoption des premières législations dédiées à l’amélioration de la qualité des eaux de surfaces et souterraines. Elle contraint les États membres à en assurer la protection et à renforcer l’état quantitatif et qualitatif des eaux de surface, côtières, de transition et souterraines [2]. Elle se traduit notamment par l’obligation d’élaborer et d’adopter des plans de gestion de « districts hydrographiques » tous les 6 ans. Dans notre région, le premier Plan de Gestion de l’Eau (PGE) est adopté en 2012, piloté par Bruxelles Environnement (BE) qui veille à ce que les objectifs de la DCE soient atteints (ou tentent de l’être) en coordination avec les grands acteurs concernés : Vivaqua, Hydria, le Port de Bruxelles. La mise en service des stations d’épuration Sud (Anderlecht, 2000) et Nord (Haren, 2007) a permis la dépollution partielle des eaux de la Senne et, en 2016, des poissons sont trouvés en nombre à plusieurs endroits [3]. Néanmoins, selon les critères de la DCE, la Senne reste aujourd’hui encore en mauvais état. Des obstacles de taille ralentissent l’atteinte d’un bon score : les surverses des bassins d’orage en cas de saturation du réseau, l’artificialisation de son lit, le fait que la Senne se trouve dans un pertuis souterrain et l’incapacité des stations d’épuration à traiter tous les polluants (dont les substances émergentes telles que les hormones, les antibiotiques, les PFAS…). L’une des actions entreprises en ce sens par l’administration est la revalorisation de la Senne dans son contexte urbain via une remise à ciel ouvert de certains tronçons. Elle s’accompagne d’une désartificialisation du lit et d’une végétalisation des berges. Une portion de 200 mètres a ainsi déjà pu revoir la lumière du jour en 2021, à Neder-Over-Heembeek, dans une zone industrielle périphérique. Si d’autres morceaux de cours d’eau de la région ont suivi et vont suivre cette voie, l’une des plus importantes remises au jour, tant pour son ampleur que sa centralité, est celle qui figure dans le projet Max-sur-Zenne : 650 m de Senne ajourés dans le quartier Nord, au sein d’un parc remis à neuf. Ce « permis majeur d’aménagement urbain pour relancer toute une dynamique de quartier », [4] selon les mots d’Urban, a été délivré en 2024. Faute de gouvernement régional pour voter les budgets, les travaux de mise en œuvre, prévus pour l’année suivante, ont toutefois été postposés.

Promesses à ciel ouvert

Les effets attendus des remises à ciel ouvert telles qu’elles sont menées dans le cœur de plusieurs villes d’Europe sont de plusieurs ordres. Elles permettent l’amélioration de la qualité de l’eau par des processus d’oxygénation et de rétention de nutriments. La désartificialisation et la végétalisation du lit et des berges créent de nouveaux habitats rivulaires et aquatiques de diverses profondeurs. Les plantes contribuent à la filtration de l’eau et constituent autant d’espaces accueillants pour des macro-invertébrés, des oiseaux, des poissons… Au Nord de Bruxelles, un couple de castors a été aperçu en bord de Senne à la mi-novembre 2025. Une portion de cours d’eau à ciel ouvert, c’est aussi une opportunité (micro)locale d’améliorer la gestion des eaux pluviales. La présence de l’eau participe aussi à la régulation microclimatique, en rafraîchissant l’air, ce qui contribue à lutter contre l’effet d’îlot de chaleur urbain. Ces réaménagements accompagnent souvent la création d’espaces récréatifs et constituent une sensibilisation à la présence de l’eau en ville – et à la nécessité de protection de cette ressource – ; ils offrent une lisibilité de l’histoire urbaine. Certains de ces aménagements, qui prévoient l’élargissement du lit et la création de zones d’expansion pour le cours d’eau, peuvent constituer une protection contre les inondations en régulant leur hauteur et leur débit. Ces répercussions positives se retrouvent dans des proportions variables selon les spécificités locales, les tronçons des réaménagements et leur qualité. Dans le projet Max-sur-Zenne, l’ampleur des aménagements est prometteuse mais la qualité de l’eau restera affectée par la subsistance en amont et en aval de tronçons enterrés de la rivière, qui entraînent une forte dégradation des communautés biologiques. Le projet, situé sur le pertuis central de la Senne, sera néanmoins – à coup sûr – un espace où la vie pourra foisonner et les poissons faire halte durant leur migration.

Les projets coulent à flot

La remise à ciel ouvert de la Senne est l’élément phare [5] du projet de rénovation du parc Maximilien « Max-sur-Zenne », dont l’enveloppe s’élève à 14,6 millions d’euros [6]. Elle est évoquée dans le Contrat de Rénovation Urbaine (CRU) 1 Citroën-Vergote de 2017 et figure en bonne place dans le projet de Plan d’Aménagement Directeur [7] (PAD) Maximilien-Vergote de 2023 Voir p.14-17. Annoncé comme un projet fédérateur, sécurisant et du « quotidien », Max-sur-Zenne ambitionne de relier des espaces verts morcelés des communes de Molenbeek et de la Ville de Bruxelles, et entrevoit la création d’un nouveau lit végétalisé où la Senne coulera à ciel ouvert tout en continuant, en parallèle, à couler dans son pertuis originel sur lequel une nouvelle promenade sera aménagée. En plus d’un espace vert plus qualitatif, le développement de la mobilité douce à travers le quartier était avancé comme un objectif important. La page officielle de Max-sur-Zenne mentionnait également « une nouvelle dynamique vers l’hypercentre de Bruxelles » [8]. IEB, dans son avis [9] sur le PAD, déplorait notamment la dénomination trompeuse d’un « parc métropolitain reliant » de 80 ha. En effet, le projet prévoit la simple verdurisation des voiries interconnectées qui s’additionnent alors aux 8 ha du parc Maximilien pour laisser miroiter un parc deux fois plus grand que ceux de Forest (13 ha) et Duden (24 ha) réunis. Par ailleurs, volontairement ou non, ce changement d’appellation vient reconfigurer l’image du « parc Maximilien » dont le nom évoque, depuis 2016, tout autant la mauvaise gestion de la crise migratoire que les initiatives citoyennes qui ont tenté d’y remédier. Dans les grandes lignes, Max-Sur-Zenne prévoit aussi – pour une question de perspective sur le musée Kanal – le déplacement de la ferme à coté de la dalle du Foyer laekenois. Certain·es habitant·es de cet ensemble de logements sociaux en carence de rénovation avaient pourtant exprimé leurs appréhensions quant aux potentielles nuisances occasionnées par la présence de la ferme à proximité de leurs logements. L’abattage de 218 arbres matures devrait être « compensé » à moyen terme par la plantation de 771 essences juvéniles. Sont également programmés une modification des voiries environnantes, deux nouvelles passerelles, du mobilier urbain, un centre d’activités de quartier, des zones de sport et de loisirs et 30 % de surface réservée exclusivement à la biodiversité. D’autres plans et programmes ont été initiés par la puissance publique et concernent les zones limitrophes de ce projet : le Contrat de Quartier Durable 18 Héliport-Anvers mené à l’échelle de la commune, la reconstruction des tours WTC I et II (projet Zin), les travaux du CCN (projet Nör) ou encore l’arrivée du musée Kanal-Pompidou Voir p. 19-20, cet « hyper-équipement culturel du quartier » [10]. On peut également citer le Plan Canal qui se traduit principalement par une vaste stratégie de marketing urbain avec, entre autres, la création de nouveaux espaces publics attractifs sur les berges du canal.

On l’aura compris, les pouvoirs publics et privés travaillent dur pour « revitaliser » le quartier Nord 50 ans après la gigantesque opération immobilière du « plan Manhattan » qui a entraîné l’expulsion de plus de 11 000 habitant·es [11].

Dans le cadre de ce vaste programme, on peut dès lors craindre que la remise à ciel ouvert la Senne dans l’hypercentre n’entraîne une hausse des valeurs immobilières, portée par l’attractivité de ce type de projets, dont les promoteurs ne peuvent que se réjouir.

Le projet prévoit la verdurisation des voiries interconnectées qui s’additionnent au parc Maximilien pour laisser miroiter un parc deux fois plus grand que ceux de Forest et Duden réunis.

Valeurs en crue

Dans d’autres villes européennes, malgré la diversité des projets, la montée en gamme des logements en bordure ou à proximité de cours d’eau mis en valeur a déjà pu être observée. Dans le centre-ville d’Aarhus (Danemark) notamment, la remise à ciel ouvert de la rivière homonyme – couverte dès les années 1930 dans un contexte hygiéniste et de développement des infrastructures routières – a répondu, entre 1992 et 2015, à un double objectif : protéger la ville et ses habitant·es contre les inondations mais aussi dynamiser le périmètre via la création d’une infrastructure verte et bleue alliant mobilité douce et espaces de détente (dont des terrasses de cafés et restaurants). Le projet est cité en exemple par le programme Interreg Europ [12], qui a vu dans l’attractivité accrue et l’augmentation des valeurs immobilières des preuves de son succès [13].

De manière générale, la simple renaturation des berges est décrite dans la littérature urbanistique comme un levier d’attractivité et de dynamisation urbaine. À Munich, la renaturation des rives de l’Isar qui traverse la ville du Sud au Nord sur 14 km – dont des travaux de sécurisation des habitations face aux crues –, offre un cadre de vie prisé, alliant nature et proximité du centre-ville. Les classes plus aisées, attirées par son aspect plus naturel, ont investi les quartiers situés directement au bord de l’Isar (ou très proches), entraînant une hausse des prix au mètre carré.

En adoptant dès 1991 son « Plan Bleu », le Grand Lyon a fait de la reconquête du Rhône et de la Saône l’un des principaux axes de sa stratégie de développement (économique) durable. Depuis, la métropole s’est attachée, d’une part, à valoriser les berges du Rhône et, d’autre part, à mener d’importantes opérations de « renouvellement urbain » de sites autrefois industrialo-portuaires (« Lyon Confluence ») [14]. Alors que cette densification urbaine répond aux standards des écoquartiers (création d’espaces verts, développement des circulations douces, zones de délassement…), elle ne contribue pas, en revanche, à la restauration des fonctions naturelles des écosystèmes des milieux aquatiques car elles se limitent souvent au paysagement des quais et à la récupération des eaux pluviales. Le Grand Lyon a, en outre, concentré ses interventions sur les fronts d’eau (« waterfront »). Les petites rivières urbaines, affluents du Rhône et de la Saône, sont des territoires orphelins de l’action publique… Sauf quand elles laissent entrevoir des territoires à conquérir. La renaturation du Ruisseau des Planches (petit affluent de la Saône), dans le 9e arrondissement de Lyon, un quartier populaire, offre des perspectives lucratives aux aménageurs publics et privés car plusieurs parcelles riveraines du cours d’eau sont mutables et peu densément urbanisées… ce alors qu’à moyen terme, les disponibilités foncières se raréfient dans la métropole.

À Madrid, la remise en valeur du fleuve Manzanares au sein du projet Madrid Rio a entraîné une hausse des prix moyens des loyers à proximité des berges auparavant plus modestes [15]. L’enfouissement de 6km de l’autoroute urbaine qui bordait le fleuve a laissé place à une vaste infrastructure verte (parc linéaire, sentiers piétons et cyclables, plantation d’arbres, installations sportives et de loisirs, ponts et passerelles), qui a contribué à accroître la traversabilité du fleuve en direction du Sud-Ouest de la ville où plusieurs quartiers populaires sont implantés. À la suite de son inauguration en 2010, des sociologues ont étudié durant 9 ans les conséquences sociales et territoriales de cette infrastructure. Une dizaine d’année après l’inauguration du projet, des ménages disposant de revenus moyens plus élevés que celui des habitant·es d’origine et possédant un diplôme de l’enseignement supérieur s’établissent dans les quartiers proches de cette portion du fleuve. Les chercher·euses ont décrit l’ensemble de l’opération, financée par des fonds publics à hauteur de 3,6 millions d’euros, comme ayant nui aux classes les plus vulnérables en augmentant la ségrégation urbaine. Iels ont dénoncé le manque de mesures de protection sociale prévues pour l’accompagner.

Dans d’autres villes européennes, malgré la diversité des projets, la montée en gamme des logements en bordure ou à proximité de cours d’eau mis en valeur a déjà pu être observée.

L’écologie rentable ?

Ce risque de gentrification n’est pas tout à fait étranger aux pouvoirs publics bruxellois. Il est par exemple évoqué dans le dossier accompagnant le projet Max-Sur-Zenne. Cependant, les pouvoirs publics affirment ne pas pouvoir prendre d’autres mesures que de chercher à garantir à tou·tes l’accès aux espaces publics et équipements de loisirs du quartier. Nous pensons que d’autres mesures bien plus fortes existent pour permettre le maintien des habitant·es initiaux·ales dans ces quartiers et peuvent constituer de réelles mesures de protection sociale. La principale est de sortir le logement d’une logique de marché où il n’a pas – en tant que droit fondamental – sa place. Ce projet politique se heurte à des obstacles de taille mais d’autres outils existent pour éviter que l’amélioration de la qualité de vie dans ces quartiers ne profite à d’autres à cause de l’augmentation des valeurs immobilières. Dans une ville où plus de 60% des ménages sont locataires, l’encadrement des loyers serait un levier redoutablement efficace si sa traduction dans les lois régionales était de taille à contrer les effets déjà existants d’une crise prolongée du logement abordable. Ce n’est malheureusement pas encore le cas aujourd’hui. Les PAD, instruments dérogatoires par essence – ce que nous déplorons toujours – , ont le pouvoir de déterminer la typologie de logements à créer sur son périmètre. Le volet réglementaire du PAD Maximilien-Vergotte contraint à ce qu’un quart des logements construits dans son périmètre soient affectés au logement à finalité sociale. Cette initiative s’applique en réalité majoritairement aux terrains publics [16] qui composent le périmètre. Les propriétaires privés des terrains sur le pourtour du plan sont libres de construire au plus rentable (bureaux, logements de standing). En outre, la dénomination « à finalité sociale » ne garantit pas la création de logements sociaux locatif, seuls capables de permettre à long terme des loyers proportionnels aux revenus des occupant·es, et à assurer la pérennité du caractère public et la maîtrise des loyers. D’autres mécanismes ont été mis en place dans certains projets, sans toutefois garantir à ce jour une maîtrise publique des logements réalisés. A minima, le maintien du caractère public du foncier aurait pu constituer une garantie que son utilisation serve l’intérêt général, mais les différents plans n’ont pas saisi cette occasion. Dans cette juxtaposition de plans et programmes, le cadre n’est pas suffisamment protecteur pour les habitant·es. De surcroît, il laisse la part belle à la construction de bureaux, malgré la nécessité de réintroduire une réelle mixité via du logement et des équipements collectifs. Il est certain que le logement abordable fera figure de rareté. La Senne à ciel ouvert et ses berges verdurisées risquent alors de constituer un levier de « gentrification bleue » qui, combiné aux autres interventions destinées à améliorer les aménités du quartier, rendra celui-ci plus attractif pour les investisseurs et touristes [17].

À la faveur des changements climatiques – qui en Région bruxelloise se traduisent essentiellement par une augmentation des fortes précipitations en hiver provoquant des inondations et une augmentation des jours de forte chaleur en été [18] –, l’eau se rappelle à nous de façon croissante, inondant les caves, plongeant de grands projets dans la tourmente (Métro 3), résurgeant dans des formes propices à la vie (marais Wiels et marais Biestebroeck…). Si la sonnette d’alarme européenne a relativement bien fonctionné à l’échelle des états membres de l’Union pour restituer une place aux masses d’eau courante dans les paysages (péri)-urbains, l’enjeu est désormais que leur restauration ne soit pas excluante. Sans encadrement strict du marché immobilier, sans offre augmentée de logement social ni protection du foncier public, la Senne et ses rives retrouvées renoueront avec leur fonction historique de marqueur de classe sociale. Jadis exutoire des eaux usées industrielles, la rivière dessinait un parcours cloacal le long duquel s’entassaient les classes laborieuses. Aujourd’hui et demain, vivre au bord de la rivière renaturée (et des aménités qui l’accompagnent : pistes cyclables, zones de repos, activités de loisir) attise la convoitise des aménageurs de la ville et des professionnels de l’immobilier avec la promesses de rentes lucratives assurées par des logements de standing. La question n’est pas de choisir entre l’écologie et le logement mais de refuser que l’écologie soit l’apanage des ménages à hauts revenus.

La question n’est pas de choisir entre l’écologie et le logement mais de refuser que l’écologie soit l’apanage des ménages à hauts revenus.