Inter-Environnement Bruxelles
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L’argent coule à flots

Crédit hypothécaire pas cher et en abondance, argent « en trop » dont les plus riches ne savent que faire, enrôlement des « petits » épargnants dans les marchés financiers : les promoteurs immobiliers ne manquent pas d’acheteurs potentiels. Les affaires tournent.

© Axel Claes - 2022

La financiarisation du processus de production de logement, et de production immobilière en général, est aussi liée à la transformation de la « marchandise-logement » en pur produit financier. Aux aspirants propriétaires, qui vont faire appel aux banques, s’ajoutent les investisseurs, qui passent par les tuyauteries des marchés financiers. Au final, c’est tout le système financier qui est mobilisé pour faire affluer les capitaux et permettre aux promoteurs de vendre leurs productions à un prix qui leur est favorable.

Une occasion exceptionnelle pour les investisseurs

Des promoteurs comme Immobel et BPI ne s’en cachent pas : les projets qu’ils développent sont avant tout des placements financiers destinés à rapporter de l’argent à ceux qui les acquièrent. La visite des sites internet de promotion des projets est éloquente à ce sujet :

« La situation d’exception, l’élégance et la qualité des finitions font de Panorama et de ses appartements neufs un projet d’investissement très attractif. […] une situation extrêmement prisée des eurocrates. Le service de location spécialisé dans le logement d’expats garantit une location aisée et d’importants revenus locatifs. Outre une superbe vue, Panorama vous offre donc aussi de belles perspectives d’investissement. » - Site du projet Panorama, ex-Cité administrative à Botanique, Immobel.

« Vous souhaitez acheter un appartement uniquement à titre d’investissement ? Bonne nouvelle : à Bruxelles, la demande est plus importante que l’offre. Fonctionnaires européens, lobbyistes, personnel de l’OTAN, cadres d’entreprises internationales, diplomates, chercheurs : l’afflux d’expatriés est immense. Et toutes ces personnes cherchent un appartement correspondant à leur standing. De plus, l’animation du centre-ville fait l’objet d’un intérêt particulier de leur part. » - Site du projet Chambon, rue Fossé au Loup, Immobel

« Le service fait partie intégrante des avantages exclusifs offerts par Ernest The Park. Aux résidents et aux investisseurs. Grâce à un service de location spécialisé dans les expatriés, vous profitez de votre investissement sans complications. Une location ininterrompue vous assure des revenus locatifs continus. De plus, pratiquement tout peut être réglé pour vous. Bref, seule vous incombe la tâche plutôt agréable de surveiller votre compte bancaire. » - Site du projet Ernest, Ixelles, Immobel-BPI

Avec un tel discours, les promoteurs sont entrés dans le grand marché de l’investissement, un marché particulièrement florissant, et très compétitif.

Si les inégalités de patrimoine étaient déjà fortes au début des années 2000, elles n’ont fait que s’accélérer depuis la crise de 2008 du fait des sauvetages répétés de tout l’appareil financier en 2008, en 2011 et encore en 2020 [1]. Les propriétés immobilières, les plus-values et les rentes immobilières sur des terrains, des bâtiments divers et des logements, ainsi que les propriétés financières (actions, obligations, et autres produits financiers qui s’échangent sur les marchés financiers) accélèrent l’accumulation de capital. Il en résulte que les montants de capitaux à la recherche de débouchés, d’opportunités d’investissement, sont colossaux. On pourrait même dire qu’ils sont illimités.

« Investir dans l’immobilier en 8 étapes : Les taux d’intérêt sont bas, les prix de l’immobilier stables, les alternatives d’investissement « sécurisé » rares… Les astres sont donc alignés pour l’investissement dans l’immobilier. Mais par où commencer, comment sécuriser son investissement, comment acheter au bon prix, quelle formule de location choisir ? » - Site du journal L’Echo, visité le 6 décembre 2021.

Au final, c’est tout le système financier qui est mobilisé pour faire affluer les capitaux et permettre aux promoteurs de vendre leurs productions à un prix qui leur est favorable.

Les montants de capitaux à la recherche de débouchés, d’opportunités d’investissement, sont colossaux.

L’immobilier est l’une des opportunités offertes à tout ce capital pour générer des rendements.

Avant d’évoquer la kyrielle d’investisseurs qui achètent la production des promoteurs, il convient de rappeler que le crédit bancaire, et en premier lieu le crédit hypothécaire, est l’une des premières sources sur laquelle les promoteurs peuvent compter pour vendre les immeubles qu’ils produisent.

Les banques et le crédit hypothécaire

Que ce soit pour de futurs propriétaires-occupants ou pour des propriétaires-bailleurs, le crédit hypothécaire est le principal moyen de financement d’un bien immobilier.

La production de crédit hypothécaire a été particulièrement soutenue ces dernières années grâce au niveau historiquement bas des taux d’intérêt : acheter un logement coûterait moins cher qu’en période de taux d’intérêt élevé, alors on saisit l’occasion. Les banques ont ainsi vendu beaucoup de crédits hypothécaires, elles ont mis beaucoup d’argent en circulation, et il y a eu beaucoup d’achats de biens. Ainsi, d’après la Banque Nationale de Belgique (Centrale des crédits), le nombre de crédits hypothécaires est passé de 2,98 millions d’euros en 2017 à 3,68 millions en 2021, soit une hausse de 23 % en 4 ans (sur la même période, le nombre d’emprunteurs est passé de 2,94 millions à 3,06 millions, soit une hausse de 4 % seulement ce qui suggère que la hausse du crédit hypothécaire est surtout le fait de multi-propriétaires qui empruntent pour acheter une résidence secondaire et/ou « investir dans la pierre »). Par ailleurs, alors que le crédit hypothécaire était plutôt une affaire de ménages riches ou de classe intermédiaire (les banques ne prêtent pas sur de si longues durées et pour de si gros montants à des ménages pauvres dont les biens ne sont pas valorisés sur le marché immobilier), la part des ménages qui contractent un crédit hypothécaire malgré des revenus relativement faibles a tendance à augmenter.

Il pourrait paraître étonnant que ce mouvement se poursuive, sachant que depuis la crise de 2007-2008, on sait que le crédit immobilier peut provoquer bulles spéculatives et crises financières. Mais le crédit constitue l’un des moteurs principaux de la croissance économique aujourd’hui. Les gouvernements et les banques centrales ont accordé un soutien indéfectible et continu aux banques, comme on a pu l’observer depuis 2008, et de manière stupéfiante encore en 2020, ils ont favorisé les taux d’intérêt bas – tout cela pour ne surtout pas quitter le chemin de la croissance. La disponibilité continue du crédit a ainsi permis de soutenir l’achat de biens immobiliers (la demande) et donc la hausse des prix – pour le plus grand bonheur des promoteurs, qui continuent de produire et d’engranger des plus-values.

La loi de l’offre de la demande qui sert de justification aux pouvoirs publics ne fonctionne pas. Elle repose sur deux fonctions incompatibles : la fonction sociale d’habiter et la fonction capitaliste du profit.

Les « investisseurs institutionnels »

Parmi les acheteurs des productions des promoteurs immobiliers, il y a aussi l’épargne / les capitaux rassemblés par les investisseurs institutionnels : ces mêmes investisseurs qui vont devenir actionnaires d’entreprises comme Immobel et CFE peuvent aussi acheter les bâtiments que construisent les promoteurs. Les sociétés d’assurance, les banques et les fonds d’investissement divers (SICAV, fonds spéculatifs, fonds de pension…) se porteront acquéreurs directement ou indirectement (via des fonds spécialisés dans l’immobilier) de parts d’immeubles. Les fonds spécialisés dans l’immobilier, comme les Sociétés d’Investissement Réglementé (SIR) promues par le gouvernement belge, ou d’autres fonds spécialisés comme l’exemple de Fidentia, partenaire d’Immobel, font office de porte d’entrée sur le marché immobilier pour des capitaux en mal de débouchés rentables.

Bien sûr, le plus gros du capital brassé par ces investisseurs institutionnels vient des ménages les plus riches. Mais la part de la population impliquée dans les marchés financiers et dont une part, même pour de très petits montants, se retrouve investie dans l’immobilier augmente. C’est un enrôlement des classes intermédiaires, et de tous ceux et celles qui veulent « jouer » et prendre leur part du gâteau, ou celles et ceux qui plus ou moins consentant·es se retrouvent pris dans cette histoire. À ce jeulà, les montants de capitaux qui peuvent entrer dans les tuyaux sont presque illimités : promotion de l’assurance-vie, de l’épargne-pension, de l’investissement dans des fonds divers, tout cela à partir de très petits montants, alimente les marchés financiers internationaux, en ce inclus le marché immobilier.

La disponibilité continue du crédit a permis de soutenir l’achat de biens immobiliers et donc la hausse des prix – pour le plus grand bonheur des promoteurs.

Comme de nombreux Belges, vous avez peut-être une brique dans le ventre. Vous rêvez d’investir dans l’immobilier pour faire fructifier votre argent, mais vous n’avez pas le capital nécessaire pour acheter un bien en vue de le mettre en location ou vous souhaitez éviter la gestion de locataires. Avez-vous déjà pensé à investir dans l’immobilier via la Bourse ? Une alternative intéressante à l’immobilier traditionnel ! Site de Belfius, catégorie « investissement immobilier », qui précise que ce type d’investissement est disponible à partir de 25 euros.

L’investissement pour tous ?

Ici aussi, on retrouve l’attractivité de l’investissement immobilier comme valeur refuge. Le potentiel de croissance des capitaux disponibles issus des classes dites moyennes est immense : plus la sécurité sociale est malmenée, plus l’attrait de produits comme l’épargne-pension et l’assurance-vie est important, plus on aura tendance à y mettre de l’argent ; plus le discours de « l’investissement pour tous » avance, moins il parait sensé de garder son épargne sur un simple compte bancaire, plus il y aura de petites épargnes agglomérées sur les marchés financiers. Si l’on ajoute ceci aux capitaux accumulés par les plus riches, on se retrouve dans une situation où la demande pour le produit financier « immobilier » est quasi illimitée.

Une autre chose est certaine : la loi de l’offre et de la demande qui sert de justification aux pouvoirs publics (ie : si les promoteurs construisent, il y aura plus d’offre, et donc les prix baisseront) ne fonctionne pas, c’est un leurre. Cette soi-disant loi est complètement faussée puisque de demande, il y en a deux : certes celle des habitant·es d’une part, mais aussi celle des investisseurs d’autre part. Et les deux fonctions auxquelles elles répondent – une fonction sociale d’un côté, et une fonction capitaliste de l’autre – sont antinomiques : l’une a besoin que les prix baissent pour que les conditions de vie s’améliorent, l’autre que les prix montent pour que dividendes et intérêts continuent d’être payés.

La promotion immobilière telle qu’exercée par les gros promoteurs qui dominent le marché bruxellois n’est rien d’autre qu’une histoire d’argent : collecter du capital pour en extraire le maximum et permettre aux investisseurs (et dirigeants) d’en accaparer le plus possible. Immobel n’est qu’un produit financier comme un autre, BPI n’est qu’un soutien à la rentabilité de CFE et d’AvH, qui sont des produits financiers comme d’autres. Ce cycle déconnecté de la vie et des besoins des habitant·es a néanmoins un impact énorme sur la ville et sur le quotidien et les conditions d’existence de la population de Bruxelles. Alors pourquoi leur laisse-t-on autant de place ? Pourquoi les pouvoirs publics leur aménagent autant d’espaces et leur octroient autant de dérogations ?


Quelques chiffres sur l’évolution du marché du logement

Bruxelles connaît une crise du logement abordable. Il importe de formuler les choses de cette façon, car le souci n’est pas tant la construction de logement que l’adéquation de ces logements avec les besoins des Bruxellois·es. En effet, il y a en moyenne 3 à 4 000 logements construits chaque année sur le territoire de la Région [2]. C’est bien plus que le nombre de logements nécessaires pour absorber la croissance démographique qui se tasse de plus en plus et tourne autour de 2 à 3 000 personnes/an, soit moins de 1 500 ménages. Si crise il y a, ce n’est pas en termes de quantité mais bien de qualité : ces nouveaux logements sont des logements privés, petits et chers. Or, ce qui fait cruellement défaut ce sont de grands logements publics pouvant accueillir une famille payant un loyer social abordable. C’est le logement social qui fait véritablement défaut à Bruxelles. Moins de 7 % du parc immobilier lui est consacré [3] et ce pourcentage ne fait que diminuer puisque les logements sociaux ne représentent que 3% de la production de logements neufs. Cela place Bruxelles très en dessous d’autres capitales étant parvenues à maintenir une proportion de logements sociaux comprise entre 20 % (Paris [4]) et 40 % (Vienne [5]). Cela siginifie également que sur les 4 000 nouveaux logements produits chaque année à Bruxelles, seuls 120 en moyenne sont des logements sociaux. Un chiffre véritablement inquiétant lorsque l’on sait que près de 50 000 ménages sont aujourd’hui sur liste d’attente pour obtenir un de ces logements ! Au 30 septembre 2020, il y avait très exactement 49 135 ménages-demandeurs, ce qui représente 128 270 personnes, soit plus de 10,5 % de la population bruxelloise en attente d’un logement social [6]. Et ce, alors que la moitié des ménages bruxellois remplissent les conditions pour prétendre à un logement social, ce qui rend encore plus flagrant le décalage entre la réalité socio-économique de notre région et l’offre mise à disposition.

Ce point est d’autant plus problématique qu’il est prouvé qu’un important parc de logements sociaux permet, au-delà de venir en aide aux ménages les plus précaires qui y vivent, de freiner la hausse du marché immobilier. Et à cet égard, il est dommage que Bruxelles se soit privée de cet outil, car le prix de l’immobilier a explosé ! Le prix médian des appartements a été multiplié par 2,2 à l’échelle de la Région entre 2006 et 2016. À SaintGilles il l’était par 4 alors que dans le même temps le revenu médian des habitants de Saint-Gilles n’a cru que de 4 % [7]. Cette augmentation se reflète également dans les prix à la location, ce qui a un impact d’autant plus fort qu’entre 60 et 65 % des logements bruxellois sont loués. Cette part est de 80 % dans certains quartiers (Cureghem, quartier Midi). Dans une situation d’augmentation des prix sur un marché faiblement régulé, la hausse des prix va avoir tendance à être reportée sur les locataires. Il a été démontré en effet que depuis 1986, tous les 10 ans à peu près, les loyers augmentent de 20 % au-delà de l’inflation [8]. Cela signifie une hausse des loyers à Bruxelles bien plus importante et rapide que celle des revenus des ménages. Et cette situation devient proprement intenable pour les familles aux revenus les plus faibles. Ainsi, l’Observatoire des Loyers (2018) a montré que pour les 40 % des ménages bruxellois avec les revenus les plus faibles, seuls 10 % du parc locatif est accessible à leur budget. Cela signifie une compétition accrue et des logements loués souvent bien au-dessus de leur valeur objective, voire pour certains l’obligation de vivre dans des logements insalubres. Cela veut dire aussi une part croissante du budget des ménages consacrée au logement. Pour les 25 % des ménages bruxellois avec les revenus les plus bas, la part du budget consacré au logement s’élève ainsi à 43 %, voire à 48 % pour les familles monoparentales et 52 % pour les isolé·es [9]. S’il est en soi inacceptable que la moitié d’un budget soit consacré au seul poste logement, cette situation est d’autant plus difficile qu’elle s’est largement dégradée ces dernières années. Une comparaison internationale montre que pour les 20 % des ménages les plus pauvres, la Belgique est le pays où la part du budget consacrée aux seuls loyers a le plus augmenté sur la longue période. La comparaison entre les données de 1988 et de 2020 montre en effet que cette part a plus que triplé en Belgique alors qu’elle n’augmentait que de 50 % en moyenne dans les pays européens environnants [10].

Martin Rosenfeld


[1Voir l’article #5 de la série « Crise financière par temps de pandémie » sur le site alinefares.net, « Les marchés financiers se portent très bien, merci ! »

[2Observatoire des permis logement, 2018.

[3Il ne faut pas confondre ici logement social et logement à finalité sociale, cette dernière catégorie regroupant différents types de logements publics qui vont bien au-delà du logement social proprement dit. Comme par exemple pour les logements Citydev qui sont explicitement destinés aux classes moyennes mais néanmoins comptabilisés dans le logement à finalité sociale.

[4« Les chiffres du logement social à Paris, en 2019 », APUR, notes 192, 2021.

[5K. GUILLAS CAVAN, « Autriche. Le logement social à Vienne : un modèle original à la croisée des chemins », Chroniques Internationales de l’IRES, n° 173, 2021.

[6« Diagnostic redéploiement socio-économique, territorial et environnemental suite à la crise du COVID-19 », Perspective. brussels, 2020.

[7IBSA, Focus no 44 « Prix des appartements en Région bruxelloise, la fracture Est-Ouest se creuse », juin 2021.

[9« Enquête sur le budget des ménages », Eurostat, 2020.

[10Ibidem.

Dans la gueule de la promotion immobilière