Airbnb, coupable idéal de la crise du logement abordable ?

Dans les villes du sud de l’Europe, on ne compte plus le nombre de locataires expulsé·es de leur logement pour que celui-ci soit transformé en hébergement touristique dont chaque mètre carré de surface sera rentabilisé [1]. Dans ce contexte, Airbnb est pointé du doigt comme le catalyseur d’une gentrification par le tourisme qui transforme les lieux de vie en espaces consuméristes standardisés, déstructurant le commerce local, provoquant une disparition des services à la population, une privatisation des espaces publics et surtout une hausse généralisée des loyers au détriment des habitant·es.

Le 15 juin dernier, à Barcelone, Naples, Lisbonne ou dans les îles Baléares, se sont tenues, à l’initiative du Southern Europe Network Against Tourtistification, des manifestations d’ampleur contre le tourisme de masse dont les images ont fait le tour du monde. Au-delà du slogan scandé « Tourist go home », des collectifs militants comme l’Assemblée des quartiers pour une décroissance touristique (ABDT) à Barcelone ont élaboré une série de revendications : arrêt des subventions publiques destinées à la promotion touristique, réduction du trafic de croisières, amélioration des conditions de travail par des salaires décents et des horaires stables, diversification de l’économie, reconversion des infrastructures touristiques vers des usages sociaux, développement de dispositifs de soutien aux travailleur·euses précaires et… encadrement des locations de courte durée pour lutter contre la perte de logements [2].

Un mois avant les manifestations, la Cour suprême de Madrid faisait un pas vers un encadrement plus strict en confirmant une décision du gouvernement espagnol visant à obliger Airbnb à supprimer plus de 65 000 annonces ne respectant pas les exigences légales en vigueur, notamment en raison de l’absence d’un numéro de licence valide ou d’informations communiquées sur le statut juridique du propriétaire.

À Barcelone, le maire Jaume Collboni a décrété, en juin 2024, une interdiction pure et simple des hébergements touristiques dans sa juridiction, laquelle devrait prendre effet en novembre 2028, lors de l’expiration de toutes les licences existantes. Une mesure attaquée, comme on pouvait s’y attendre, par les représentants du secteur de l’hébergement touristique, mais soutenue par la Cour Constitutonnelle espagnole !

Selon Collboni, la crise du logement abordable constitue une urgence sociale et une menace pour la stabilité de l’Union européenne. « Nous courons le risque que les classes populaires et les classes moyennes n’en arrivent à la conclusion que leurs démocraties sont incapables de régler leur plus gros problème » [3] déclarait-il en février dernier en référence à la victoire de l’extrême droite néerlandaise ayant mené une campagne sur la crise du logement en promettant d’exclure les demandeurs d’asile et les personnes issues de l’immigration des listes d’attente pour un logement social (sans pour autant proposer une construction massive de logement abordable).

En Espagne, comme ailleurs, le boom de l’hébergement touristique génère des phénomènes d’exclusion bien documentés, qu’ils soient objectifs (expulsions) ou plus subjectifs (sentiment de devenir un touriste dans sa propre ville). Néanmoins, l’extrême focalisation politique et médiatique sur l’encadrement ou l’interdiction des plateformes d’hébergement touristique peut poser question : à Barcelone, ville où les loyers ont augmenté de 68 % en une décennie, la part d’augmentation imputable à Airbnb serait de 2 % en moyenne et de 7 % dans les quartiers comportant le plus d’hébergements touristiques [4]. Une part non négligeable, très variable selon les localisations, mais pas nécessairement déterminante dans un contexte mondial de crise du logement abordable. D’autant que Barcelone compte un pourcentage extrêmement faible de logements publics et sociaux avoisinant à peine les 2 %. Qu’en est-il à Bruxelles ?

« Excellente localisation… »

Le 17 juin 2025, la commission de concertation de la Ville de Bruxelles se penchait sur une demande de permis déposée pour mettre en conformité 5 hébergements touristiques situés au premier étage de la Galerie du centre. Si le projet n’a pas pour effet de supprimer du logement existant, puisqu’il s’agit d’anciens bureaux, l’avis négatif qui sera finalement rendu est éclairant sur la tentative de maximiser ces espaces au mépris des règles urbanistiques [5] : aucun des logements prévus n’est accessible aux personnes à mobilité réduite, deux d’entre eux ne disposent pas de l’espace nécessaire requis pour manger ou dormir, tandis que trois présentent un barreaudage devant les fenêtres, empêchant toute évacuation d’urgence en cas de danger. Mais c’est la fin de l’avis qui est la plus interpellante : les représentants de la Ville constatent la présence de plus de 50 hébergements touristiques exploités illégalement dans les différents blocs de la Galerie du Centre, seuls 9 d’entre eux ayant été autorisés en 2019…

Sur ce point, toutes les études menées sur Airbnb à Bruxelles concordent : la plus grande concentration d’hébergements touristiques est localisée dans l’hypercentre bruxellois, en particulier à proximité de la Grand-Place, représentant une fourchette de 15 à 33 % des logements loués [6]. Le reste de l’offre se retrouvant majoritairement, mais dans des proportions moindres, dans le reste du Pentagone, autour du quartier européen et dans les parties gentrifiées d’Ixelles et de Saint-Gilles [7]. Si la localisation des annonces (même approximative, car Airbnb ne renseigne pas la localisation exacte des biens mis en location [8]) fait consensus, le nombre total de logements mis en location en Région bruxelloise est plus difficile à circonscrire. Cette information n’étant pas divulguée par la plateforme [9], les chercheurs comme les pouvoirs publics sont contraints de s’adresser à des entreprises spécialisées dans le scraping du site d’Airbnb, qui extraient les données du site pour les revendre à des tiers. Les résultats obtenus varient donc en fonction des sources et des choix méthodologiques [10].

Une étude menée par la VUB [11] fait état d’une offre passée de quelque 6 500 logements proposés à la location en 2015 à environ 12 000 unités jusqu’aux prémices de la pandémie du Covid-19. Depuis, l’offre aurait fortement chuté pour atteindre 7 700 annonces en 2022. Les études de l’ULB ont, quant à elles, appliqué des seuils de nombre de jours de location, au total des annonces, pour déterminer la part d’hébergements entiers utilisés de manière si intensive que l’on puisse considérer ces logements comme retirés du marché classique.

En définitive, l’offre totale d’Airbnb représenterait entre 0,7 % et 1,3 % du parc total de logements bruxellois, tandis qu’une fourchette de 2 400 à 4 000 logements serait retirée chaque année du marché locatif classique.

Si toutes les études internationales pointent une relation entre la densité de logements Airbnb et la hausse des loyers, les niveaux sont fort différents entre les villes et même les quartiers. À Bruxelles, en plus du manque total de transparence d’Airbnb sur ses données, la difficulté réside dans le manque de données produites tant au niveau régional que fédéral sur la question des loyers en général. Toutefois, une étude menée sur 25 villes touristiques européennes, dont Bruxelles, a conclu qu’une hausse d’un pourcent dans la densité d’Airbnb se traduisait par une hausse de 2,3 % sur les loyers des centres-ville. L’étude menée spécifiquement sur Bruxelles par la VUB conclut, pour sa part, que l’apparition d’une nouvelle location Airbnb pour 100 ménages se traduit par une hausse des loyers résiduels de 1,6 %.

« … mais communication compliquée avec le propriétaire »

Mai 2025, la Ville de Bruxelles vient de mettre sous scellés un bâtiment abritant six appartements trois chambres et un bureau transformés en hébergements touristiques illégaux, l’aboutissement d’une année de pourparlers infructueux avec le propriétaire pour que celui-ci cesse son activité. « La société qui exploitait ces hébergements a généré d’énormes revenus. On parle ici de plusieurs milliers d’euros par semaine pour chaque appartement. On est clairement dans un business model. Ce n’est pas l’individu qui part en vacances et qui met en location son appartement » déclarait alors Anaïs Maes, échevine de l’urbanisme [12]. Les études menées à Bruxelles confirment l’écart qui s’est creusé avec les années entre le concept de chambre chez l’habitant·e vendu par Airbnb, à ses débuts, et la réalité actuelle. Depuis 2017, la tendance est à la professionnalisation du secteur avec 52 % des hôtes gérant plusieurs biens à la fois parmi lesquels 1 000 hôtes gèrent 10 biens ou plus.

L’ordonnance régionale du 7 février 2024, dernière mouture de la législation bruxelloise sur Airbnb, entend bien encadrer, voire limiter cette concurrence déloyale au secteur hôtelier : elle prévoit que la mise en location d’un logement entier sur la plateforme s’accompagne d’un certificat de conformité urbanistique, d’un enregistrement auprès de la commune concernée et ne puisse dépasser la limite d’une location de 120 jours par an. Au-delà de cette limite temporelle, l’affectation du bien (bureau, espace commercial…) bascule en hébergement touristique. Une procédure qui nécessite un permis d’urbanisme. Dans le cas où l’affectation initiale du bien était le logement, le respect de la prescription générale 0.12 du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS) s’impose et oblige à la création de la même superficie de logement dans la zone d’habitat en termes de compensation.

Une condition très difficile à remplir dans les quartiers densément peuplés dans lesquels Airbnb est surreprésenté, raison pour laquelle cinq sociétés spécialisées dans l’hébergement touristique avaient saisi le tribunal de première instance bruxellois contre l’application de cette prescription par la Ville. En octobre 2023, le tribunal avait donné raison aux pouvoirs publics… mais les hébergeurs professionnels ont alors modifé leur stratégie pour échapper à la prescription.

« Airbnb ne partage aucune donnée avec les pouvoirs publics, les contrôles se font donc sur base du système d’enregistrement, permettant à la commune de vérifier via une visite sur place si oui ou non l’affectation en logement est conservée… Sauf qu’à un moment les services de la Ville sont arrivés à la fin de la liste des adresses à visiter. Aujourd’hui, plus personne ne s’enregistre, les hébergeurs s’étant passé le mot qu’il vaut mieux attendre un contrôle impromptu » explique Hugo Périlleux Sanchez, chercheur à l’ULB. Résultat, 95 % du secteur est aujourd’hui dans l’illégalité [13] !

Une illégalité qui peut coûter cher aux hébergeur·euses occasionnel·les, souvent de bonne foi, déclarant leurs revenus dans leur déclaration d’impôts, mais peu au fait des changements de législation au niveau régional. D’autant plus lorsque celle-ci rentre en application tardivement suite aux nombreux recours introduits par les représentants d’hébergeur·euses ou par la plateforme américaine elle-même.

Ainsi, la Cour Constitutionnelle a confirmé l’obligation, inscrite dans une ordonnance régionale datant de 2016, imposant à Airbnb de transmettre à l’administration fiscale certaines données concernant les exploitants d’hébergement touristiques, notamment leur identité et les caractéristiques du bien concerné [14]. L’administration bruxelloise a dès lors envoyé plus de 1 900 amendes avec effet rétroactif sur l’année 2022, pour un montant total estimé à plus d’1,5 million d’euros. Avec une amende forfaitaire de 1 000 euros par chambre [15] et un parti pris maximal, considérant d’office le bien occupé l’entièreté du mois, de nombreux·ses utilisateur·ices de la plateforme ont été pris de panique devant des montants dépassant, dans un certain nombre de cas, les revenus perçus par la location. Si une contestation reste bien entendu possible, elle repose sur la preuve de l’occupation effective du bien sur la période concernée. Contactée par de nombreux loueurs, la plateforme s’en est lavé les mains, rappelant que nul exploitant·e n’est censé·e ignorer les lois locales…

« Belong Anywhere »

« Appartenir n’importe où », le slogan historique d’Airbnb, exprime bien les deux faces de la multinationale américaine : d’une part, sa volonté d’expansion (elle est aujourd’hui présente dans quasi toutes les villes du monde), mais aussi son caractère insaisissable et clandestin, partout voulant tout aussi bien dire… nulle part.

Cette expansion se joue dans le cadre d’une financiarisation croissante du secteur du tourisme visant à conquérir de nouveaux marchés dans tous les secteurs de la vie. Airbnb, qui ne produit aucun emploi et dont plus de la moitié du capital est détenu par de grandes banques et assurances (Morgan Stanley, Black Rock, fonds de pension…), a généré 11 milliards de dollars de revenus en 2024. Face aux régulations qui se multiplient dans le monde, l’entreprise a annoncé en mai dernier le lancement d’une plateforme « services » permettant de « vivre une expérience » locale (« participer à un atelier culinaire pour apprendre à faire des gaufres, bénéficier des conseils d’un sommelier chocolatier, faire du char à voile sur la Côte… » [16]), autrement dit, de toucher un pourcentage sur les services touristiques qui lui échappaient jusqu’alors…

Cette présence locale accrue ne s’accompagne cependant pas d’un regain de responsabilité. Face aux critiques et aux régulations, la défense de l’entreprise est la même en Espagne ou en Belgique : « La solution consiste à construire davantage de logements – tout autre discours n’est qu’une distraction. Les gouvernements du monde entier constatent que réguler Airbnb n’atténue pas les problèmes de logement ni ne remet des biens sur le marché – cela nuit uniquement aux familles locales qui comptent sur l’accueil de voyageurs pour payer leur logement et faire face à la hausse du coût de la vie [17] ».

Difficile de faire plus cynique de la part d’une entreprise qui profite de la crise du logement pour étendre son activité (« Louez votre logement et mettez du beurre dans les épinards »), contribue à l’augmentation des loyers dans le monde, mène une concurrence déloyale au secteur hôtelier, assume un total manque de transparence vis-à-vis des régulateurs et pratique depuis des années l’évasion fiscale via un circuit de facturation en Irlande. Chacun de ces facteurs justifiant en soi une très forte régulation, voire une interdiction…

Mais l’essor d’Airbnb dans le centre-ville bruxellois serait-il si important sans la politique touristique menée par la Ville de Bruxelles qui transforme ses bâtiments publics en projets privatisés dédiés à la consommation et assume un city-branding articulé autour de l’événementiel ? Et la focalisation médiatique et juridique sur Airbnb comme coupable idéal de la crise du logement abordable n’est-elle pas l’arbre qui cache la forêt ?

En matière de financiarisation du logement en tout cas, d’autres acteurs qu’Airbnb semblent être accueillis moins défavorablement sur le territoire de la Ville de Bruxelles qui n’a pas pris de position ferme contre les rachats d’immeubles en cours dans les Marolles par de gros groupes financiers internationaux et qui encourage le développement du co-living en autorisant la création de 100 chambres sur le site de Tour et Taxis.

Dans ce contexte, Airbnb se positionne comme un acteur immobilier parmi d’autres, adoptant une ligne de défense éprouvée qui ressemble en tout point au plaidoyer de la promotion immobilière bruxelloise : la solution à la crise du logement abordable résiderait dans le fait de construire plus et plus rapidement. Qu’importe que l’impasse soit faite sur l’abordabilité financière des logements créés ou sur les preuves empiriques démontrant le contraire [18].

En matière de ravages liés au surtourisme, un certain nombre d’observateurs le disent : une fois la situation devenue intenable, il est possible de revenir en arrière, mais cela prend du temps ; il serait plus pertinent d’être dans le préventif que le curatif. Pour endiguer une crise durable du logement abordable bruxellois, il faudra jouer sur les deux tableaux : prévenir l’installation de nouveaux acteurs financiarisés dans le domaine du logement et prendre une série de mesures fortes pour défendre un accès au logement pour toutes et tous, parmi lesquelles la lutte contre toutes les formes de spéculation, la production massive de logement social et un encadrement des loyers. De quoi démarquer Bruxelles et générer un autre type de rayonnement international, en somme…

Compensation, pour pouvoir se loger au pays !

Au Pays basque nord, comme en Bretagne ou d’autres régions françaises connaissant une forte activité touristique, l’hébergement de type Airbnb constitue un réel fléau. Sans régulation digne de ce nom, ce marché y a longtemps connu une croissance exponentielle. Ceci, conjugué à d’autres facteurs comme la prolifération de résidences secondaires, l’absence d’encadrement du marché locatif « conventionnel » et le manque de logements sociaux, a créé une crise du logement sans précédent.

« Herrian bizi – se loger au pays », le cri de ralliement de manifestations massives de ces dernières années, à Bayonne et dans d’autres communes, dit bien la dépossession que subissent les habitant·es, expulsé·es de leurs propres villes et villages. « Plus de 10 000 logements ont été transformés en Airbnb permanents ces dernières années au Pays Basque, alors que la population locale et notamment les catégories les plus populaires, prend de plein fouet la crise du logement et ne parvient pas à se loger », déclarait récemment Xebax Christy, porte-parole d’Alda. C’est grâce à la mobilisation de ces habitant·es, et au travail de longue haleine d’organisations comme Alda, que le Pays basque est désormais devenu l’un des fers de lance de la régulation d’Airbnb & cie.

Les premières velléités en ce sens étaient timides et comme souvent les dispositifs comportaient des failles. Ainsi, si dès 2019 il était nécessaire d’obtenir une autorisation temporaire de changement d’usage pour toutes les résidences secondaires utilisées comme meublés touristiques en zone tendue [19]], l’autorisation était systématiquement accordée pour un ou deux logements par personne et par commune, et les personnes morales (c’est-à-dire les entreprises, qui sont les plus susceptibles de posséder plusieurs logements) étaient exemptées.

Les mobilisations se sont donc poursuivies et renforcées, ralliant un très large soutien à travers la société locale. Le 5 mars 2022, le Conseil communautaire de la Communauté d’Agglomération Pays Basque adoptait – à une majorité écrasante – le règlement instituant un mécanisme de compensation sur les 24 communes basques de la zone tendue [20]].

Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage indispensable à la transformation un logement en meublé de tourisme, le propriétaire doit désormais compenser, c’est-à-dire créer un nouveau logement. Le nouveau logement, loué à l’année, doit être décent, situé dans la même commune que le logement transformé en meublé touristique, et avoir au moins la même surface.

Élément non-négligeable, les amendes encourues par les propriétaires en cas de non-respect du règlement de compensation sont considérables. Jusqu’à 50 000 € d’amende pour chaque bien ne possédant pas d’autorisation de changement d’usage [21]. Des milliers de mises en demeure ont été envoyées par les différentes communes concernées, et la première condamnation pour non-respect du règlement de compensation est tombée ce printemps [22]]. Celle-ci a été légère – 10 000 € pour deux logements appartenant un propriétaire qui a invoqué des faibles revenus et le fait que les biens avaient entre-temps été vendus – mais augure de sanctions à venir pour d’autres propriétaires-fraudeurs qui refuseraient de respecter le règlement.

Mais les avancées ne s’arrêtent pas là. Au terme d’un parcours législatif laborieux de plus d’un an et demi, la loi française permettant de réguler les meublés touristiques a été adoptée définitivement le jeudi 7 novembre 2024 par une large majorité à l’Assemblée nationale (seule l’extrême droite s’est prononcée contre).

La loi « Echaniz-Le Meur », des noms des député·es basque et bretonne qui l’ont portée, vise à mettre fin au régime extrêmement favorable dont les meublés touristiques bénéficiaient jusqu’alors en France –
que ce soit sur le plan fiscal via un abattement allant jusqu’à 71 % ou sur le plan réglementaire où ils étaient notamment exempts de l’obligation de rénovation thermique. Elle prévoit également des dispositions importantes pour faciliter l’interdiction des meublés de tourisme dans les copropriétés. Finalement, la loi met à disposition des communes et collectivités locales plusieurs nouveaux outils pour renforcer la lutte contre la transformation des logements en meublés de tourisme, ici aussi avec des sanctions renforcées contre les propriétaires-fraudeurs, mais aussi les plateformes qui refuseraient de retirer certaines annonces.

Andreas Stathopoulos, IEB