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Tous petits propriétaires : la panacée ?

Publié le mardi 10 mai, par Alice Romainville, Sarah De Laet

Depuis la dernière réforme de l’État, l’ensemble des politiques de logement est désormais sous le contrôle des Régions. L’occasion de rediscuter des aides au logement, en particulier de celles qui visent à faciliter l’accès des ménages à la propriété. Une politique qu’il est temps de réexaminer de fond en comble, car elle se fait en réalité au détriment des locataires.

Tous petits propriétaires : la panacée ?

CC by2 mai 2016, par Alice Romainville, Sarah De Laet

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Depuis la dernière réforme de l’Etat, l’ensemble des politiques de logement est désormais sous le contrôle des Régions. L’occasion de rediscuter des aides au logement, en particulier de celles qui visent à faciliter l’accès des ménages à la propriété.

Photo Claire Beunckens

En effet, l’aide au logement transfère actuellement une partie importante des recettes publiques vers les (futurs) propriétaires. Déjà, au 19ᵉ siècle, les premières mesures prises par le gouvernement avaient pour but de favoriser l’accès à la propriété pour les travailleurs. Il ne faut pas chercher plus loin l’origine de la fameuse « brique dans le ventre » des Belges.
Une politique qu’il est temps de réexaminer de fond en comble, car elle se fait en réalité au détriment des locataires.
Aides aux locataires, aides aux propriétaires : un déséquilibre qui perdure

Les aides publiques destinées à faciliter l’accès à la propriété sont diverses.

La plus connue de toutes, le « bonus logement », est le dispositif grâce auquel, jusqu’en 2015, les personnes qui empruntaient pour acheter un logement pouvaient bénéficier de déductions fiscales : durant toute la durée du remboursement de leur emprunt hypothécaire, leur impôt sur le revenu (impôt des personnes physiques) était réduit. Un avantage fiscal qui atteignait, au total, entre 25 000 et 50 000 € par ménage. Et qui représente, pour l’État, un énorme manque à gagner (ce que les spécialistes appellent une « dépense fiscale »), estimé à plus de 2 milliards d’euros par an [1].

À ces dépenses au niveau fédéral s’ajoutent des dépenses au niveau régional destinées, elles aussi, à encourager la propriété du logement par les ménages : réductions sur les taxes dues lors de l’achat (les « droits d’enregistrement »), prêts hypothécaires à taux réduit, subsides aux promoteurs immobiliers pour la production de logements vendus à prix réduit, primes diverses destinées aux propriétaires.

En comparaison, le logement social fait figure de parent pauvre de la politique de l’habitat : les trois Régions lui consacrent, ensemble, un peu moins de 600 millions d’euros [2]. Il s’agit pourtant de la branche de la politique du logement qui s’adresse aux ménages les plus pauvres, ceux qui, logiquement, éprouvent le plus de mal à se loger correctement et pour lesquels l’achat d’un logement reste impossible malgré les aides. Or les besoins sont criants dans ce secteur : dans les trois Régions, les listes d’attente pour la location d’un logement social comptent des dizaines de milliers de ménages (44 000 ménages à Bruxelles, 107 000 en Flandre et 37 000 en Wallonie [3]).

Ce déséquilibre entre les aides publiques accordées aux propriétaires et aux locataires semble être amené à perdurer : dans les trois Régions, depuis la régionalisation de la fiscalité immobilière, le « bonus logement » est soit maintenu, soit en voie d’être remplacé par d’autres dispositifs en faveur des ménages devenant propriétaires [4].
Une politique génératrice d’inégalités

Ces dispositifs ont tendance à avantager une partie de la population déjà bien lotie, sans régler les problèmes que connaissent les plus désavantagés. Retour en quelques points sur les questions que posent ces dispositifs.

Tout d’abord les aides au logement, lorsqu’elles prennent la forme d’aides directes ou de réductions d’impôts, ont pour effet pervers de faire monter les valeurs immobilières. En effet, elles augmentent artificiellement le pouvoir d’achat des candidats propriétaires, et permettent aux vendeurs de pratiquer des prix plus élevés. De récentes études [5] ont démontré que, si au tout début de la mise en place du bonus logement, il a pu avoir un effet positif pour les acheteurs, après quelques années les vendeurs avaient intégré cette différence dans leur prix de vente, les prix étant désormais supérieurs à ce qu’ils auraient été sans le bonus logement ! Le même phénomène est observé en ce qui concerne les réductions sur les droits d’enregistrement, surtout pratiquées à Bruxelles. Au final, ce sont les vendeurs (et les banques) qui profitent de l’aide publique [6].

Or des valeurs immobilières élevées ont un impact négatif sur la qualité de vie des moins riches : soit parce que cela les empêche d’envisager l’achat d’un bien, soit parce que les loyers grimpent. En effet, on peut constater que les prix du marché locatif suivent l’évolution des prix de vente des biens immobiliers. Et comme cette hausse des loyers n’est pas compensée par une augmentation des revenus (au contraire), la part du budget des ménages consacrée au loyer augmente et contribue à la détérioration des conditions de vie des locataires [7].

Si les aides au logement sont un fameux coup de pouce pour ceux qui souhaitent et peuvent devenir propriétaire, on peut également les voir comme un déficit d’investissement pour ceux qui ne le pourront jamais. Rappelons que dans les grandes villes belges (Bruxelles, Anvers, Liège, Gand, Charleroi), 40% des habitants sont locataires. Or, comme les budgets publics sont serrés, ce qui est dépensé pour aider les candidats propriétaires ne peut plus l’être pour améliorer le sort des locataires. Sur ces dernières années, les seules dépenses fiscales liées au bonus logement auraient permis de construire en Belgique plus de 10 000 logements sociaux chaque année [8] ! De quoi résorber rapidement les listes d’attente du logement social qui, vu la production dérisoire actuelle [9] ne font au contraire que s’allonger.

Finalement, les aides au logement en général bénéficient plus aux ménages aisés qu’aux ménages pauvres (et même moyens). Pour le bonus logement par exemple, Nicolas Bernard et Valérie Lemaire [10] ont démontré que 50% de l’enveloppe totale bénéficiaient à des ménages appartenant aux 20% les plus riches, et seuls 15% de l’enveloppe bénéficiaient à des ménages qui appartiennent aux 50% de la population qui a les revenus les plus bas.

En définitive l’inégalité la plus importante par rapport à ces avantages envers les propriétaires réside dans le fait que même avec les aides à disposition, certains ménages ne pourront jamais devenir propriétaires. Et qu’en matière de logement l’investissement public n’a pas pour effet (ni probablement pour objectif) de “rectifier” cette inégalité.
Une inégalité qui va en s’aggravant, car l’acquisition du logement est souvent défendue comme une forme d’épargne-pension (les pensionnés propriétaires, dont le logement est déjà remboursé, pouvant vivre confortablement avec de plus petites pensions). Le niveau de vie des pensionnés dépend donc fortement de la possession d’un logement – alors que beaucoup, arrivés à l’âge de la pension, n’ont pas pu accéder à la propriété pour des raisons indépendantes de leur volonté (revenus trop bas, carrière incomplète, changements de situation familiale…).
Pourquoi n’a-t-on pas encore remisé les aides à l’acquisition ?

À la fin du 19ᵉ siècle, l’acquisition de son logement par le travailleur était perçue par les sociaux-chrétiens (au pouvoir à l’époque) comme un moyen de diffuser, parmi les travailleurs, les bienfaits d’une vie tournée vers de saines préoccupations familiales, et, par là, de garantir la paix sociale. Les libéraux, eux, prônaient une intervention minimale de l’État mais voyaient d’un bon œil la promotion du logement unifamilial pour les travailleurs : elle permettait de limiter l’agitation sociale et les risques de contagion de maladies infectieuses liés aux grandes concentrations de logements ouvriers.

L’aspect idéologique de la politique de l’habitat est toujours très présent de nos jours, même s’il ne s’exprime plus aujourd’hui comme il y a un siècle [11].

Plus prosaïquement, les contradictions de l’actuelle politique du logement – qui coûte cher à l’État sans parvenir à répondre aux besoins les plus criants – découlent aussi du fait que les pouvoirs publics ont décidé de laisser, globalement, la question du logement aux mains du “libre marché”. Ce marché, fait d’acteurs privés en quête de profit, ne rencontre pas les besoins de la majorité des ménages. L’État choisit donc de soutenir financièrement les ménages pour leur permettre d’acquérir les logements proposés sur le marché. Ce faisant, il garantit aussi des débouchés plus importants au secteur de la construction de logements.
Faute de remise en question de ce modèle, sur le long terme, les milliards dépensés ne rendent pourtant pas les logements plus accessibles, et sont loin de bénéficier à ceux qui en ont le plus besoin.

Notes

[1] Voir Nicolas Bernard et Valérie Lemaire, “La régionalisation du « bonus logement » : vers une politique adaptée au contexte bruxellois ?”, 2015, sur brusselsstudies.be

[2] En Région flamande 289 millions € en 2011 (Kristof Heylen & Sien Winters, « De verdeling van de subsidies op vlak van wonen in Vlaanderen, Steunpunt Ruimte en Wonen, 2012) ; en Région wallonne, 150 millions € en 2015 (Budget des dépenses) ; en Région bruxelloise, 134 millions € en 2011-2014 (Budget des dépenses de la Région de Bruxelles-Capitale).

[3] Sources : Service de Lutte contre la pauvreté, la précarité et l’exclusion sociale ; SLRB, rapport annuel 2013

[4] En Flandre, le bonus logement est maintenu avec quelques aménagements (il est désormais accessible aux multi-propriétaires), tandis qu’en Wallonie, le bonus logement est remplacé par le “chèque habitat”, une version (légèrement) moins inégalitaire du même dispositif. En Région bruxelloise le bonus logement est remplacé par des abattements majorés sur les droits d’enregistrement, dont le RBDH estime qu’ils coûteront environ 90 millions € par an (“La réforme de la fiscalité immobilière à Bruxelles. Un cadeau empoisonné”. Art. 23, n°61, sur rbdh-bbrow.be). À Bruxelles, si l’on ajoute à cela le coût des primes à la rénovation (10 millions € par an environ en 2011-2014), les subsides aux promoteurs octroyés via Citydev (19 millions environ) et l’essentiel des dépenses consenties par le Fonds du Logement (prêts hypothécaires à taux réduit), le coût des mesures d’aides à l’accession se chiffre à quelque 150 millions € par an, soit davantage que les 134 millions annuels consacrés au logement social (moyenne 2011-2014. Source : Budget des dépenses de la Région de Bruxelles-Capitale).

[5] Deux études sont citées dans le très bon article de Bernard et Lemaire : HUYGHEBAERT, Nancy, 2012. Pourcentage des prêts hypothécaires avec un seul emprunteur. Etude sur l’importance du crédit à la consommation et hypothécaire pour l’économie belge. Leuven, KUL ; ALBRECHT, Johan et VAN HOOFSTAT, Rob, 2012. Le bonus logement allège la pression fiscale sur la construction neuve de 106 % à 60 %... mais ne parvient pas à maintenir la construction à un niveau suffisant, et devrait être remplacé par une baisse de la TVA. In : Itinera institute Analyse, 2012, n°3, pp. 1-23.

[6] Voir aussi P. De Decker, “De geesten rijpen : het woonbeleid moet anders”, De Wereld Morgen

[7] N. Bernard, P. Zimmer, J. Surkin (2009), « Note de synthèse n° 6, Le logement, la maîtrise foncière et l’espace public », in Brussels Studies

[8] Cette estimation du coût de création et de mise en location d’un logement social a été calculée sur base du budget 2009 de la SLRB et du budget de la politique de l’habitat en Région bruxelloise. Coût de réalisation d’un logement social = 80 000 € environ (moyenne 1990-2009 y compris via réhabilitation). Coût de gestion d’un logement social = 43 millions par an environ (60 millions de budget global pour le logement social en 1990-2008 dont on soustrait les dépenses de construction et de réhabilitation) pour un patrimoine de 36 400 logements (moyenne 2001-2007), soit 1200 € par an et par logement environ. Pour créer un logement et le mettre en location à “tarif social” durant 100 ans, le coût est donc de 80 000 € + 100 * 1200 € soit 200 000 €.

[9] A Bruxelles, entre 2010 et 2014, une création nette de 1013 logements sociaux.

[10] “La régionalisation du « bonus logement » : vers une politique adaptée au contexte bruxellois ?”, 2015, sur brusselsstudies.be

[11] M. Guy Vanhengel, ministre des finances, déclarait en 2006 (séance plénière du parlement bruxellois, 10 février) que “le fait que le gouvernement fasse l’impossible pour inciter les Bruxellois à devenir propriétaires de leur logement (...) est une forme de ce que je pourrais appeler “l’incitation au capitalisme populaire”, auquel nous incitons les Bruxellois…”.

Voir en ligne : Observatoire belge des inégalités

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Dernier ajout : 27 septembre.