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Logement

Rempart des Moines : une cité de logements sociaux à Bruxelles va disparaître

Publié le mardi 17 octobre, par Raf Custers

En dépit d’un besoin criant de logements abordables, Bruxelles supprime plus de cent logements sociaux dans le quartier du Rempart des Moines, à un jet de pierre de la très branchée rue Dansaert. Ils seront remplacés par des appartements pour classes moyennes. Raf Custers décrit les tenants et aboutissants.

Cela fait des années qu’on en parlait mais la décision est tombée l’été dernier : les cinq tours d’habitation du Rempart des Moines, au coeur de Bruxelles, vont être démolies. Le Logement Bruxellois, propriétaire du site, promet de nouveaux logements sociaux et des logements moyens, ainsi qu’un parking souterrain de 300 places. La présélection du bureau qui exécutera les travaux est en cours.

Les locataires actuels et leurs familles ne pourront pas tous revenir car le nouveau site sera amputé de plus de 100 logements sociaux. Pourtant, il y a un grand besoin de logements à Bruxelles.

Un vaste programme de rénovation

La nouvelle est tombée le 30 juin 2016. Les cinq tours de logements du Rempart des Moines sont promises à la démolition. La Ville de Bruxelles et le gouvernement bruxellois se sont mis d’accord.

La Ville et le propriétaire du site avancent 73,5 millions d’euros pour un projet commun. Ce sont les termes de leur communiqué de presse : « Le projet prévoit la démolition des 314 logements sociaux existants et la reconstruction de 350 nouveaux logements parmi lesquels 210 logements sociaux et 140 logements moyens, gérés par le Logement Bruxellois et par la Ville de Bruxelles. […] Le projet devrait également intégrer un parking souterrain.

Le bâti obsolète et le manque d’isolation des 5 tours du site étaient devenus source de nuisances, d’insalubrité et d’inconfort pour les quelque 850 locataires du site, sans compter les lourdes dépenses énergétiques auxquelles ils doivent faire face. »

Le Rempart des Moines est donc dans l’attente d’un « vaste programme de rénovation ».

Les logements moyens seront gérés par la Régie foncière de la Ville. C’est ce qui ressort des délibérations du Conseil communal bruxellois du 7 novembre 2016. La conseillère Marie Nagy (ex-Ecolo, opposition) fait remarquer qu’il y aura ici une forte densification de l’habitat, alors que la densité actuelle de ce quartier est déjà l’une des plus élevées de toute la Région bruxelloise.

Le projet de parking souterrain se heurte aussi à la critique. Les militants urbains du Pentagone suspectent qu’une des motivations de la démolition des cinq tours est précisément de permettre la construction de ce parking de 300 places. À titre d’information : en 2015, un large mouvement de protestation s’est élevé contre un nouveau parking souterrain que l’administration communale voulait construire à proximité du Nouveau Marché aux Grains.

Abattre cette barrière !

Les cinq tours de logement sont connues à Bruxelles comme les « Cinq Blocs ». Elles sont construites sur une parcelle triangulaire de 1,4 hectares, rue Rempart des Moines, au cœur de Bruxelles et tout près de la très branchée rue Dansaert. La gestion est assurée par le Logement Bruxellois (auparavant le Foyer Bruxellois), la société de logements sociaux dont la Ville de Bruxelles est l’actionnaire majoritaire. Les bâtiments, âgés de plus de 50 ans, ont été mis à disposition en 1966.

Ils ont pour auteurs des architectes du Groupe Structures, un groupe qui avait déjà dessiné quelques années plus tôt les deux blocs de logements de la rue des Potiers, derrière la place Anneessens.

Les architectes partent du principe que les immeubles de ce type doivent être rénovés en profondeur après 30 ans. Mais cette rénovation n’a jamais eu lieu ici. Le Foyer Bruxellois connaissait l’état des tours puisque il n’y a pas longtemps encore, la société avait son siège dans l’une des cinq tours. Pourquoi n’a-t-elle rien fait ?

« Parce qu’il n’y avait pas l’ombre d’un kopek, dit Philip Veevaete, directeur technique du Logement Bruxellois, ce n’est que depuis les années 2000 que la Région bruxelloise a mis plus de moyens à disposition ».

Mais même s’il y avait eu de l’argent, le Foyer Bruxellois n’aurait sans doute pas voulu le consacrer aux blocs du Rempart des Moines. Le site était en effet un boulet pour la société de logements.

Il y a vingt ans, à l’occasion de son 75e anniversaire, le Foyer Bruxellois écrivait que les immeubles avaient causé « quantité de problèmes de raccords avec les îlots voisins, qui n’ont jamais été résolus ». De ce fait, à l’époque, « pas moins de sept friches font face aux immeubles et attendent une reconstruction ou un réaménagement […], lieux stratégiques pour l’image d’un quartier ».

Les générations suivantes de gestionnaires bruxellois ont porté exactement le même regard sur les Cinq Blocs, ils auraient préféré s’en débarrasser. Certains étaient parfaitement conscients de la valeur de ces terrains sur le marché immobilier, dans le centre de Bruxelles.

Un politicien CD&V aurait été le premier, dans les années 90, à suggérer qu’il faudrait démolir les tours. Au sein du PS bruxellois, on parlait des blocs de logements comme d’une barrière dans la ville, qui empêchait le développement de ce quartier à la traîne. Et c’est bien ce que mentionnait la brochure commémorative : « La disposition en rideau et trop serrée des immeubles leur donne un caractère de mur, une barrière urbaine qui a isolé le quartier voisin, dit le Coin du Diable, enclavé contre les boulevards de ceinture du centre-ville. »

Et, comme si c’était la faute des cinq tours, on ajoutait entre parenthèses : (« Le Coin du Diable est aujourd’hui le moins équipé du centre »).

La phobie des tours

Les socialistes, à commencer par le bourgmestre Freddy Thielemans, souffraient d’une « phobie des tours ». C’est ce que dit l’architecte Marcel Rijdams.

En 1996, ce dernier était arrivé avec « un projet alternatif et teinté d’humour » de « revitalisation des espaces informes entourant les immeubles du Foyer Bruxellois ». Cinq ans plus tard, il représentait Groen/Ecolo au Conseil communal bruxellois qui le nommera administrateur du Foyer Bruxellois au début 2002. Rijdams était donc au premier rang pour suivre les péripéties des cinq tours, entre autres.

Quand Alain Hutchinson (PS) alors secrétaire d’État élabore un énième plan de démolition en 2004, Rijdams écrit à Hutchinson qu’une démolition est inacceptable « du point de vue d’un développement urbain durable ».

« Je ne comprends pas ces sentiments hostiles à l’égard de certains types de logements, pouvons-nous lire dans cette lettre, car ils reposent sur une certaine image (des cinq tours, ndr) et les valeurs négatives qu’on y associe. Ils ne tiennent pas compte de la réalité sociale, culturelle et économique. »

En 2002, une salle de sport est construite sur le site du Rempart des Moines. À part cela, rien de structurel ne s’y est passé depuis, les Tours sont abandonnées depuis les années 90. Les pouvoirs publics bruxellois ont laissé le site se transformer en bidonville. Les blocs sont maintenant qualifiés de « décrépis », « glauques », « lugubres », « reliques de l’ancien bloc de l’Est ».

Or, la manière dont on a parlé tout ce temps du site du Rempart des Moines stigmatise ses habitants. Cela détermine aussi d’avance le résultat des réflexions portant sur la rénovation.

Certains étaient parfaitement conscients de la valeur des terrains, dans le centre de Bruxelles.

Technocratique et extraterrestre

Philip Veevaete, du Logement Bruxellois, dit que les cinq tours sont « une aberration, une hérésie ». Veevaete défend le choix politique : ‘démolir’, en étayant le projet de démolition par des arguments techniques. Les appartements y seraient trop petits, les coûts de l’isolation trop élevés, etc.

Mais c’est le technicien qui parle, le directeur technique d’un organisme qui écoute les décideurs bruxellois. Quelles sont leurs motivations, ils sont les seuls à le savoir.

L’architecte (et expert en la matière) Marcel Rijdams : « à l’époque, je ne suis pas parvenu à découvrir, même avec la fonction publique que j’exerçais, où les camarades socialistes allaient puiser leurs idées. Il n’y a pas eu de débat public sur des questions aussi importantes, même pas de débat interne. » Le projet initial du Groupe Structures témoignait d’un « esprit technocratique, quasi extraterrestre ». C’est ce qu’affirmait, il y a quelques années, une étude sur le Groupe Structures.

Mais le projet que la Ville de Bruxelles et le Logement Bruxellois veulent réaliser dans les prochaines années au Rempart des Moines est tout aussi technocratique. Cela fait déjà vingt ans que le politique considère les locataires du Rempart des Moines comme un groupe à problèmes. Est-ce que les choses changent ? Tient-on compte maintenant des habitants ?

La mentalité qui inspire aujourd’hui ce projet est au moins aussi importante que la solution technique : dans quel état d’esprit aborde-t-on maintenant les cinq tours ? Quelles solutions cela produit-il à court, moyen et long terme ? Sont-elles satisfaisantes ? Cela fait beaucoup de questions et les réponses ne sont pas toutes là.

La manière dont on a parlé tout ce temps du site du Rempart des Moines stigmatise ses habitants.

Mixité sociale

Les locataires se demandent avec inquiétude quand ils devront partir, qui devra partir en premier et où ils iront. La première phase des travaux ne devrait pas débuter avant 2020. En tout cas, le nouveau site comptera 104 logements sociaux de moins que l’actuel. La Ville de Bruxelles promet de construire 100 nouveaux logements sociaux ailleurs.

Mais on ignore où. Cela pourrait être aussi éloigné du centre que Neder-Over-Heembeek ou Haren, des sections de la Ville de Bruxelles.

Les locataires doivent être soudés, comme dans un petit village, pour vivre en aussi bonne harmonie qu’il est possible dans de telles conditions. Personne n’arrive à expliquer exactement comment ils y parviennent. Mais ce n’est pas une aberration, c’est le code insaisissable de ce quartier, une cohésion réelle. Et le politique doit en tenir compte.

En 2012, le bureau AT Osborne a réalisé une « étude approfondie avec différents scénarios en vue d’une requalification », déclare Philip Veevaete. En pareil cas, beaucoup de choses dépendent de la demande faite au bureau d’études. « Nous avons opté, poursuit Philip Veevaete, pour une mixité sociale et nous avons compté qu’il fallait une septantaine de logements moyens. »

Beliris, qui assure le lien entre Bruxelles et le gouvernement fédéral, était prête à payer l’étude.

Selon Veevaete, tous les aspects ont été examinés : la stabilité et la structure des immeubles, le tissu urbain, la mobilité, etc. Car depuis le temps, de nouveaux critères européens beaucoup plus restrictifs sont entrés en vigueur, auxquels doit satisfaire tout nouveau projet de grand ensemble.

L’étude a été fournie par phases mais ses résultats ne sont pas à la disposition du public. L’un des scénarios prévoyait apparemment la démolition de quelques étages, mais cela aurait fait perdre beaucoup de logements. Ce scénario a rapidement été abandonné car, d’après Veevaete, « Bruxelles connaît une explosion démographique et 40 000 familles sont à la recherche d’un logement ».

Décision politique

L’étude de l’époque a débouché l’an dernier sur la décision politique de démolir et de construire de nouveaux logements. Sous la pression de la Ville de Bruxelles, la ‘mixité’ a subi un glissement explicite vers davantage de logements moyens. La proportion passe à 60 % de logements sociaux et 40 % de logements moyens.

L’un des premiers observateurs à le remarquer a été Werner Van Mieghem du Rassemblement bruxellois pour le Droit à l’Habitat. Le 30 juin, quand le verdict sur les tours est tombé, il a déploré que la Ville et la société de logement réduisent la part des logements sociaux et veuillent aller jusqu’à la limite des logements moyens. Car cette limite a été fixée par la loi.

« Les gens du Logement Bruxellois connaissent bien les termes de la loi, dit Werner Van Mieghem. Il suffit de consulter le Code bruxellois du Logement. Il impose aux Sociétés Immobilières de Service Public un seuil de 20%, pas plus, pour les logements moyens. » Une exception est toutefois prévue au point 9 du Code de 2014. « Dans des circonstances motivées », le gouvernement bruxellois peut relever le seuil de 20 à 40%. C’est donc ce qu’a fait le gouvernement pour le site du Rempart des Moines.

Pourquoi ? « Pour faire sortir Bruxelles de l’ornière », suppose Van Mieghem. Comprenez : si Bruxelles peut autoriser davantage de logements moyens, le rendement de ses terrains communaux va augmenter. L’exception intégrée dans le Code bruxellois du Logement est donc naturellement le fruit d’un certain marchandage.

« D’ailleurs, dit Marcel Rijdams, s’ils sont partisans de la mixité sociale, pourquoi ne l’exigent-ils pas de Canal District ? »

Ce projet de construction privé du groupe Besix Red est proche de l’achèvement. Il est situé dans la rue Notre-Dame-du-Sommeil, juste en face du site du Rempart des Moines. Cela deviendra une gated community, accessible uniquement à ses habitants, sans logements sociaux mais avec logements pour riches.

Ailleurs dans le quartier, Erasmus, la Haute École Francisco Ferrer va construire 1 000 logements d’étudiants. Ces projets exercent une forte pression sur le quartier et l’orientent dans le sens d’initiatives à grande échelle visant explicitement à l’installation d’un autre type de population dans la ville. Le fait que les dirigeants veuillent garder la classe moyenne à Bruxelles ou l’y attirer, est une chose. Mais au Rempart des Moines, cela se fait aux dépens d’un groupe considérable de personnes en grande partie précaires.

Les locataires doivent être soudés, comme dans un petit village, pour vivre en aussi bonne harmonie dans de telles conditions.

Démolir ? Au cas par cas

Mi-décembre 2016, le Logement Bruxellois a lancé la procédure pour ce qu’elle appelle la ‘reconfiguration’ du site du Rempart des Moines. Elle a invité les bureaux d’ingénieurs et d’architectes désireux de réaliser la ‘reconfiguration’ à se faire connaître.

Sur une trentaine de propositions, cinq seront sélectionnées (« d’ici le début de l’automne », selon le Logement Bruxellois) et ses auteurs pourront présenter un projet définitif sur base d’un cahier des charges détaillé. Le projet qui décrochera le contrat de démolition-reconstruction sera retenu l’année prochaine parmi ces cinq candidats. Le cahier des charges est actuellement (août 2017) rédigé avec l’assistance d’AT Osborne.

Dans l’appel à projets de décembre, on retrouve noir sur blanc le mot fatal « démolition ». Mais faut-il vraiment démolir les cinq tours ? Est-ce la première mission selon le cahier des charges ? Les Cinq Blocs sont-ils dans un état tellement délabré qu’on ne peut plus rien en faire ? Ou cette option dissimule-t-elle à son tour d’autres options secrètes insoupçonnables aux yeux du public ?

L’architecte Pierre Blondel (qui avait conçu la salle de sport pour le Rempart des Moines) ne tranche pas franchement. « Démolir ou rénover, il faut juger au cas par cas », dit-il dans son bureau de la place Flagey.

C’est ainsi qu’il agit dans sa pratique. À Saint-Josse, juste derrière l’hôtel Bloom (rue Royale), il met la dernière main au projet Musin. Blondel estimait que la rénovation du bloc de logements existant reviendrait plus cher que leur démolition-reconstruction. C’est cette option qui a été choisie finalement, et un immeuble à appartements neuf d’une blancheur éclatante a été reconstruit ici.

Il en est allé autrement sur le site Potiers, à proximité de la place Anneessens. Ce site (du même architecte que les cinq tours du Rempart des Moines et un peu plus ancien) fait, lui, l’objet d’une rénovation lourde que Pierre Blondel estimait possible du point de vue technique et justifiée du point de vue économique.

Marcel Rijdams est plus catégorique. Il ne croit pas que les bâtiments soient dégradés à tel point qu’il soit impossible de les remettre à niveau. « Il est vrai que les Cinq Blocs sont un héritage difficile du passé, écrivait-il il y a quelques années, ils constituent une intervention absolument pas géniale mais plutôt brutale sur le tissu urbain. Mais dans une optique de durabilité, il vaut toujours mieux conserver ce que l’on a, et même le patrimoine hérité des années soixante mérite un traitement correct. »

Rénovations réussies : des exemples en suffisance

Il y a suffisamment d’exemples de rénovations réussies. Et même de rénovations lourdes sans déménagement. À Paris, par exemple, la Tour Bois-le-Prêtre a été rénovée pendant que ses habitants (96 familles) continuaient d’y habiter. Guillaume Meigneux (architecte et vidéaste) a tourné avec les occupants le documentaire chaleureux « Habitations Légèrement Modifiées ».

Cela a été « un moment de basculement radical dans la manière dont le monde politique appréhendait les grands ensembles ». Érigée entre 1959 et 1961, la Tour Bois-le-Prêtre a donc quelques années de plus que les cinq tours. Mais la décision de rénover Bois-le-Prêtre date de 2002. Les esprits des décideurs bruxellois étaient encore loin de penser à une rénovation.

Un autre exemple nous est donné par le Märkisches Viertel à Berlin. Une architecture du plus pur style « Bloc de l’Est ». Mais en 2014, on y avait déjà « assaini » près de trois-quart des 13 000 logements (!) et converti le site en « la plus grande cité basse consommation d’Allemagne ». En 2014, ces blocs avaient tout juste 50 ans.

À un jet de pierre des Cinq Blocs, de l’autre côté du canal, à Molenbeek, la Tour Brunfaut est parfois aussi appelée « la sixième tour ». En 2011, on y a opté pour la rénovation. Habitants et voisins se sont mobilisés pour ce bâtiment (via l’association « La Rue ») et ont empêché la démolition de la Tour Brunfaut.

Il y reste autant de logements qu’auparavant et cinq nouveaux étages ont même été ajoutés. Les habitants ont également reçu l’assurance que, s’ils le désiraient, ils seraient les premiers à pouvoir ré-emménager dans la Tour Brunfaut rénovée.

Le premier architecte avait sans doute dessiné les tours mais pas l’espace vide à leurs pieds.

Et pourquoi pas les Cinq Tours ?

On a déjà réfléchi à plusieurs reprises sur ce qu’on pouvait faire des cinq tours. Marcel Rijdams a notamment proposé le projet Metamorfose en 1996, avec déjà à l’époque ce qu’on appelle aujourd’hui un impact intergénérationnel et une grande attention portée à l’espace public au pied des tours. Le projet prévoyait un jardin suspendu en matériaux de récupération, l’installation d’une roseraie, un théâtre en plein air et beaucoup de salles de loisirs.

Un an plus tard, le Foyer Bruxellois organise un concours d’architecture pour les Cinq Blocs. Pierre Blondel, qui n’était pas encore bien installé dans les circuits bruxellois, a participé hors concours. Son projet reste une référence jusqu’à ce jour. Blondel prévoyait des extensions aux cinq tours, avec des terrasses aux étages et un meilleur raccord aux logements voisins.

« Car, dit Blondel, le premier architecte avait sans doute dessiné les tours mais pas l’espace vide à leurs pieds. Les gens se sentaient déconnectés, en recul par rapport à l’autre côté de la rue. Il proposait une transformation par phases, une Opération Tiroir : on commence par construire une nouvelle tour puis on entame le premier déplacement, de manière à ce qu’un premier groupe de locataires puisse déménager dans cette tour supplémentaire.

Pour une raison obscure, on n’a rien fait des résultats du concours de 1997.

Mais on savait que certains administrateurs du Foyer Bruxellois étaient en excellents termes avec des promoteurs privés. La rumeur courait même qu’il y avait un deal avec un promoteur qui devait démolir les tours. « Jean-Baptiste De Crée, alors président du Foyer Bruxellois, ne m’a jamais démenti ni confirmé cette rumeur », affirme Marcel Rijdams.

Blondel a pu, par la suite, construire la salle de sport sur le site des cinq tours. Il a fait rétrécir la rue Rempart des Moines (« on y faisait des rodéos ») si bien que le Foyer Bruxellois a pu échanger le terrain ainsi gagné avec la Ville de Bruxelles qui a construit la salle de sport.

L’architecte Philippe Samyn (désormais ‘célèbre’ en tant qu’auteur de « l’Œuf » de la rue de la Loi où se réunit le Conseil européen) a remporté plus tard un concours avec son projet qui prévoyait notamment la construction d’une nouvelle tour plus petite sur la rue Rempart des Moines et la rénovation progressive des tours existantes. Mais l’idée de Samyn a paru trop hightech et irréaliste, et a été mise au placard.

Pour Pierre Blondel, il est capital que les locataires disposent de plus d’espace public le long des tours. Or, l’un des scénarios non officiels du Logement Bruxellois prévoit la construction sur le site du Rempart des Moines de deux nouveaux immeubles fermés (îlots) avec cours intérieures accessibles uniquement à leurs occupants. Des dessins de ce concept ont été présentés aux locataires en septembre 2016 au cours d’une réunion d’information.

Quelle politique pour la ville ?

Le projet ne sera pas confié à un opérateur commercial, comme Marcel Rijdams le craignait encore en septembre. Ce sont les pouvoirs publics bruxellois qui prennent les choses en main. En soi, c’est positif.

Mais le site est-il pour autant à l’abri d’une exploitation commerciale ? Ce n’est en tout cas pas certain pour les 140 logements moyens de la Régie Foncière de la Ville de Bruxelles. Car, pour commencer, que se passera-t-il si une autre majorité politique remporte l’hôtel de ville et veut tirer un maximum du patrimoine immobilier ?

En outre, le Plan Canal, l’un des plans stratégiques de la Région bruxelloise, interfère déjà maintenant. Huit communes bruxelloises sont concernées. Le Plan, lancé en 2014 (et à ne pas confondre avec le plan de sécurité homonyme de 2016 du ministre de l’Intérieur Jan Jambon) a l’ambition de développer Bruxelles en pôle de croissance. Il mène à cet effet un marketing actif, jusqu’en Chine.

Les ‘partenaires’ potentiels ne peuvent être convaincus que si l’image de Bruxelles les séduit. À ce stade, les projecteurs sont braqués sur une poignée de projets pilotes. Le quartier Heyvaert le long du canal à Anderlecht en fait partie, le quartier Anneessens pas encore. Mais le site web du Plan Canal mentionne explicitement le Rempart des Moines puisque le site reçoit un ‘nouveau visage’.

Si le gouvernement régional est le promoteur, il attend beaucoup des investisseurs privés et de partenariats public-privé.

Tout ce contexte fait monter les prix au Rempart des Moines. Il est difficile d’imaginer que ce soit la volonté des habitants.

Article de Raf Custers
initialement publié en néerlandais
sur www.apache.be
et traduit par Geneviève Prumont

Bem n°290 - Septembre-octobre 2017

Bem n°290 - Septembre-octobre 2017

Dernier ajout : 12 décembre.