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Test : quel type de promoteur êtes-vous ?

Publié le mardi 29 octobre, par IEB

Fougueux, timide, audacieux, surprenant, insatiable, inquiet... Il y a mille façons de vendre son projet immobilier. Chacun envisage son projet selon son caractère, ses expériences et sa relation à la ville.

Qui êtes-vous lorsque vous présentez votre demande de permis à la commission de concertation ? Vous laissez-vous guider par vos intérêts ? Savez-vous écouter les conseils de votre avocat ? En un mot, quel homme êtes-vous face à l’adversité ? Faites ce test pour mieux cerner les contours de votre personnalité en tant qu’investisseur...

1. Un projet immobilier, d’accord, mais en fait, vous voulez le réaliser où ?

♣ La location n’est pas une fin en soi. L’important c’est de dégager une plus-value ! Il vaut mieux aller partout, du moment que c’est profitable.
♥ Le canal ! C’est charmant par là vous trouvez pas ? Il y a de l’eau, des péniches, des oiseaux...
♦ Euh, alors en fait il y a plein d’endroits où j’aurais bien voulu vivre, mais avec le coût de l’immobilier et ben... j’ai été où je pouvais !
♠ L’important c’est pas la localisation. C’est de préserver le caractère patrimonial, historique, culturel et social du quartier. Si en plus on pouvait mettre en place des pistes cyclables, ce serait parfait !

2. PRAS, CoBAT, RRUZ, ZEMU ?

Plan régional d’affectation des sols, Code bruxellois de l’aménagement du territoire, Règlement régional d’urbanisme zoné et zone d’entreprise en milieu urbain. Je connais ces textes par cœur puisque je les utilise chaque semaine.
♥ Ces textes réglementaires sont particulière- ment bien écrits. Ils permettent judicieusement d’opérer un arbitrage entre les objectifs collectifs et les intérêts privés afin d’aboutir à une ville harmonieuse et apaisée.
♣ Désolé, je ne suis pas bilingue ! Après je ne suis pas sûr que connaître le néerlandais soit vrai- ment nécessaire pour mettre du double vitrage chez moi... Non ?
♦ Je ne comprends absolument pas ce que vous me dites. Cependant, je transmettrai ces menus détails à mes collaborateurs.

3. Vous trouvez que la tour UpSite est... ?

♥ Cette émergence met en évidence l’entrée nord de Bruxelles. Emblématique, elle permet d’affirmer l’identité de la ville tout en soulignant le développement d’un nouveau quartier au sein de la
cité.
♣ Cette émergence met en évidence l’entrée nord de Bruxelles. Emblématique, elle permet d’affirmer l’identité de la ville tout en permettant une rentabilité au m2 absolument remarquable.
♦ Vous parlez du truc moche en face de Tour et Taxis ?
♠ Il s’agit d’une résidence fermée à destination de population aisée. Par ailleurs, on a l’impression que le cadre réglementaire a été rédigé sur mesure pour le promoteur et dénote d’un manque de concertation entre la population et les pouvoirs publics.

4. La commission de concertation, c’est ?

♠ Un moment de débat public important. Il permet au promoteur et aux habitants de se rencontrer afin de concilier les intérêts privés et publics. Je déplore néanmoins que cette étape arrive trop en aval du et que nous ne soyons pas suffisamment informés des arbitrages opérés au traers des différents avis.
♣ Si je veux repeindre ma façade en rose, je dois passer devant une commission ? La bureaucratie belge est à la limite de l’autocratie.
♥ « Bien qu’indispensable, cette approche réglementaire montre clairement ses limites : en laissant chacun dans sa logique individuelle, elle tend à favoriser les intérêts particuliers les plus locaux et à cristalliser les oppositions et conflits (effet Nimby) et elle favorise la dérive juridique – processus exécuté comme obligation formaliste, et blocages par des recours tout aussi formalistes » [1]
♦ Il s’agit d’une atteinte caractérisée à la liberté d’entreprendre.

5. La grille de loyers, ce tableau indicatif renseignant de manière non-contraignante le montant dont un locataire doit s’acquitter auprès d’un propriétaire pour occuper son logement, c’est :

♥ Une bonne initiative. Il offre une vision claire des prix que les logements peuvent atteindre en fonction du quartier. Il servira, par ailleurs, de référence pour de futurs outils à mettre en place.
♦ Un bon équilibre entre initiative individuelle et contrainte réglementaire. Il aurait été dommage que l’état empêche le développement d’habitations de standing au sein de Bruxelles en limitant les rentes locatives espérées... Il paraît que des gens voudraient que ce soit contraignant, pourquoi ne pas taxer les loyers tant qu’on y est ?
♣ Très intéressant. Ça m’a permis de déterminer le loyer que je pouvais tirer de mon grenier.
♠ Étant donné la crise actuelle du logement accessible, il est illusoire de penser que la grille des loyers est un outil permettant de résoudre le moindre problème. Le rapport de force entre locataire et propriétaire est tellement défavorable qu’elle permettra au mieux pour certains propriétaires d’augmenter le loyer de leurs logements insalubres.

Vous avez une majorité de ...

♦ Face à la jungle urbaine, vous avez choisi votre camp. La ville est une opportunité financière et la manière dont vous investissez vos deniers reflète cette conception. Congestion urbaine ? Crise du Logement ? Besoin d’espace vert ? Ces considérations vous importent peu, et une armée de collaborateurs se charge de négocier avec les stakeholders le cahier des charges le moins contraignant et des parkings de 500 places tout en privatisant l’espace public.

♥ Difficile tâche que la votre ! Comment, en tant qu’autorité publique, est-il possible de développer la ville sans maîtriser le foncier ? Face à cette question complexe, vous avez adopté une démarche volontariste. Vous élaborez des plans zones permettant aux entre- preneurs d’y construire leurs projets tout en fonçant au MIPIM (le plus grand salon international de l’immobilier à Nice) pour vendre (les atouts de) la ville. Ben quoi ? On ne va quand même pas faire de la préemption !

♣ Vous vouliez changer les châssis de votre habitation ? Pas de chance, après un long parcours administratif, la commission de concertation a décidé qu’en vertu d’un obscur PPAS vous deviez également changer votre porte. Cette dernière devra d’ailleurs être en bois afin d’être conforme à la cohérence architecturale du quartier. Quoi ? Ça vous coûte 30% plus cher... Elle n’est pas belle la démocratie ?

♠ On a failli y croire. Vous n’êtes absolument pas investisseur. Au mieux, vous êtes un militant des luttes urbaines, au pire, vous êtes un travailleur de l’associatif. L’idéalisme c’est bien, mais il faut grandir...

Notes

[1Good move, fiche action, p. 147.

Bem 301 - Juillet-août 2019

Bem 301 - Juillet-août 2019

Dernier ajout : 7 décembre.