Inter-Environnement Bruxelles Inter-Environnement Bruxelles

La situation des logements sociaux inoccupés à Bruxelles

Publié le jeudi 4 juin 2009, par IEB

La Plateforme Logements Vides-Verdoemme a organisé cette action ce 3 juin au square de la Madelon à Forest et a présenté ses revendications à propos de la situation des logements sociaux inoccupés à Bruxelles. La Plateforme remercie le Foyer Forestois pour son soutien en tant que signataire de la Plateforme et son président pour sa présence en appui aux revendications de la Plateforme.

JPEG - 20 ko
Action de la plateforme Logements Vides à Forest - mercredi 3 juin 2009

La situation du logement social à Bruxelles : état des lieux

Les 38 900 unités du parc de logements sociaux sont largement insuffisantes pour répondre à la demande croissante, 26 000 ménages sont actuellement inscrits sur la liste d’attente.

Le parc existant est caractérisé par le mauvais état du bâti , En 2002, la Société de Logements de la Région Bruxelloise (SLRB) a entamé un cadastre technique : un inventaire des sites de logement et de ses caractéristiques techniques. Sur base de trois critères ce cadastre donne un aperçu du confort des logements sociaux existants : la présence de doubles vitrages, du chauffage central et de salle de bain. Près de 6 000 logements sociaux, soit 16% du parc, ont une cote de confort de 0 à 1. Autrement dit 20 000 locataires sociaux doivent vivre dans un logement qui ne dispose pas de salle de bain ou de chauffage central. Depuis 2002 la situation s’est améliorée sur certains sites grâce à des travaux de rénovation mais nombreux sont les logements qui ne répondent toujours pas aux normes du code du logement.

A côté de ce mauvais état, il apparaît aussi que près de 2 400 des 38 000 logements sociaux sont inoccupés [1], une situation qui s’aggrave encore ces dernières années. Si la moyenne régionale est de 6% , certaines Sociétés Immobilière de Service Public (sisp) caracolent en tête avec des taux comme 23% pour la Société Floréal à Watermael-Boisfort, 14,5% pour Le Foyer Forestois. La sisp « Ieder zijn Huis », le Foyer Etterbeekois et la sisp « Cité Moderne » ont des taux situés aux alentours des 12% et le Foyer bruxellois a lui pas moins de 340 logements sociaux inoccupés. Il y a aussi de fortes concentrations de logements inoccupés à la Cité « La Roue » à Anderlecht et les logements rues Marconi et Rodenbach à Forest. Au total ce sont pas moins de 2 341 logements sociaux qui sont inoccupés en Région Bruxelloise, ils permettraient de loger près de 6 000 personnes .

Les causes

La SLRB et les sisp ont laissé se dégrader le parc des logements sociaux bruxellois pendant des années, l’état du patrimoine des sisp est dû à un manque d’investissement et d’entretien .
L’inoccupation actuelle des logements est souvent justifiée par le fait que ces logements font l’objet de projets de rénovation. Si la rénovation lourde d’un logement entraîne inévitablement une inoccupation temporaire, c’est principalement la mauvaise gestion de ces rénovations qui doit être montrée du doigt. Il n’est pas exceptionnel qu’un délai de dix ans ne s’écoule entre les premiers projets de rénovation et la réalisation effective des travaux.

Pour la défense des sisp on peut reconnaître qu’il arrive parfois qu’un entrepreneur tombe en faillite ou que la qualité architecturale d’un site impose des contraintes en terme de rénovation, mais ce n’est pas le cas de tous les projets de rénovation et ces événements ne peuvent justifier à eux seuls les délais anormalement long des projets de rénovation.

Depuis 1999, la rénovation du parc de logements sociaux est considérée comme une priorité du Gouvernement bruxellois. Les moyens financiers sont énormes : les programmes d’investissements actuellement consacrés à la rénovation atteignent les 480 millions d’euros.

Malgré cela, un certain nombre de sociétés et pas les plus petites ne peuvent tout simplement pas gérer leur patrimoine de manière efficace en raison d’un manque de moyens financiers et humains . Elles ne savent pas mettre fin à la négligence qui perdure depuis des années et sont incapables de réaliser les plans de rénovation ou les projets de nouvelles constructions dans des délais raisonnables. Autrement dit, les moyens financiers sont là, mais les sociétés de logement social sont incapables de gérer leur patrimoine : mauvaise gestion, gaspillage des moyens et manque d’implication de la part de la Société du Logement de la Région Bruxelloise (SLRB) sont quelques uns des éléments qui expliquent l’état actuel du patrimoine des sisp.

Propositions

Nous plaidons donc pour l’adoption d’une série de mesures qui doivent pouvoir aider les sisp à remplir leurs missions.

1. L’amélioration de la gestion interne des sisp.

Outre le respect des règles de marché public, les sisp sont soumises, dans l’élaboration d’un projet de rénovation ou de construction, à un contrôle de tutelle. Ce contrôle, exercé par la SLRB impose la vérification systématique des actes posés par la sisp et suppose des allers-retours incessants du dossier entre la sisp et la SLRB. Cela entraîne l’allongement considérable du délai de mise en place d’un projet de rénovation. L’allègement de la procédure administrative d’élaboration d’un projet est indispensable pour que les sisp puissent travailler de manière efficace.

Partant du constat que les société de logement social sons mal outillées pour assurer la gestion correcte de leur patrimoine, la SLRB a créé en son sein une Cellule d’Aide à la Maîtrise de l’Ouvrage (AMO) chargée d’assister les sisp qui le souhaitent dans la réalisation de leurs projets. Le but est l’accélérer des projets et d’en améliorer la qualité. Cette cellule devrait urgemment être renforcée, tant dans ses effectifs que dans l’étendue de ses missions puisqu’elle ne peut actuellement offrir le soutien dont les sisp ont besoin. La Cellule AMO devrait soit se voir confier la gestion des projets de rénovations lourdes et de construction soit prendre en charge les aspects techniques et juridiques en effectuant les tâches les plus difficiles et offrir aux sisp un solide soutien technique.

Les sisp seraient chargées de gérer la relation de proximité avec les locataires et la Cellule Aide à la Maîtrise de l’Ouvrage (AMO) pourrait quant à elle apporter l’expertise technique nécessaire à la gestion de projets de grande ampleur.

2. Le renforcement de la tutelle à l’égard des sisp

La SLRB devrait réellement exercer son pouvoir de tutelle à l’égard des sisp qui laissent leur patrimoine se dégrader et ne réalisent pas de nouvelles constructions sur les terrains disponibles. Le code du logement prévoit différents moyens d’action : la SLRB pourrait adresser un avertissement, ordonner la régularisation de la situation dans un délai donné, désigner un commissaire et même se substituer aux sisp pendant la période de régularisation[2].

Malgré la défaillance de certaines sisp, la SLRB n’a jamais mis en œuvre de mesures de tutelle contraignantes alors qu’il lui revient d’assumer le contrôle sur les sisp. La SLRB doit donc endosser une grande part de responsabilité dans la situation actuelle du logement social à Bruxelles.

Nous sollicitons donc le renforcement de l’exercice de la tutelle prévue par le code du logement par l’intégration de mesures de contrainte dans les nouveaux contrats de gestion (SLRB/Sisp) actuellement en cours de négociation .

En conclusion

Le nombre de logements sociaux inoccupés est intolérable au vu du nombre de personnes en attente d’un logement social. La rénovation du parc doit être une priorité absolue non plus seulement en terme de moyens financiers mais également en matière de procédure, nos propositions pour l’amélioration de la gestion des sisp sont :

1. L’allègement de la procédure d’élaboration d’un projet de rénovation ou de construction
2. Le renforcement de la Cellule Aide à la Maîtrise de l’Ouvrage
3. La mise en œuvre des moyens de tutelle contraignants par la SLRB à l’égard des Sociétés Immobilières de Services Public (sisp) défaillantes.

Contacts :
- IEB : Isabelle Hochart, 02/893 09 17.
- RBDH : Marie Didier, 02/502 84 63.
- Bral : Piet Van Meerbeek, 02/217 56 33.



[1] Chiffres SLRB, situation au 31/12/2007
[2] Art 31,32, 57 et 68 de l’Ordonnance du 1er avril 2004 portant le Code bruxellois du Logement.


Prises de position

Dernier ajout : 21 avril.