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Dossier Le champ des Communs

La brique sans le sol ?

Publié le lundi 21 décembre 2015, par IEB

Le CLT (Community Land Trust), un système d’aide à l’acquisition venu du monde anglo-saxon, tend ces dernières années à s’importer chez nous. En dissociant la propriété du bâti de la propriété du sol, ce s ystème vise à extraire partiellement ses logements de la loi du marché et à les rendre plus accessibles à un public ayant des revenus modestes. Mais qu’en est-il vraiment ? Débat entre Mathieu Sonck, IEB, et Geert De Pauw, CLT Bruxelles.

C’est bien connu, « le Belge a une brique dans le ventre » ! C’est que de tout temps, l’État a favorisé l’accès à la propriété par divers systèmes d’aides (fiscales, programmes de construction, prêts à taux réduits,…) au détriment de l’aide locative (le logement social, les régies communales, allocations loyer,…). Cette approche de l’aide au logement n’a malheureusement pas évolué avec la régionalisation de cette matière en 1989. Force est de constater que la Région met plus d’énergie à tenter de maintenir les classes moyennes à Bruxelles en leur facilitant l’accès à la propriété que dans la construction de logements sociaux qui reste dramatiquement à l’arrêt depuis 25 ans.

C’est dans ce contexte que sont apparus les CLT à Bruxelles. Ne le cachons pas, d’entrée de jeu, IEB s’est pour plusieurs raisons montré plutôt sceptique face à ce nouveau dispositif. Alors que les porteurs du projet y voient une réponse possible (à petite échelle) à la situation de mal logement d’une série de ménages bruxellois, IEB y voit avant tout une énième opportunité pour les pouvoirs publics de se dédouaner de leur mission en terme de construction de logements sociaux.

Afin de confronter les points de vue et d’approfondir la question, nous vous proposons cet entretien croisé entre Mathieu Sonck, travailleur d’IEB, et Geert De Pauw, porteur du projet des CLT à Bruxelles.

Quel est l’origine et le contexte de naissance des CLT ?

Geert : L’un des premiers CLT a été créé dans le sud des États-Unis. C’était à l’époque lié aux mouvements pour les droits civiques qui souhaitaient offrir de vraies possibilités d’émancipation pour les Noirs. Au fur et à mesure qu’ils acquéraient des droits soi-disant identiques à ceux des blancs, ils se retrouvaient souvent expulsés des terres qu’ils cultivaient ainsi que de leur logement. L’objectif était de réagir à cela. La première organisation qui s’est appelée CLT était la « New Communities Inc. » à Albany en Géorgie dans les années 60. Elle a acheté des terres pour permettre aux fermiers noirs de cultiver. C’était donc essentiellement des terrains agricoles avec aussi quelques bâtiments. C’est une histoire extraordinaire parce qu’en fait, c’était les premiers noirs qui ont acheté des terrains dans ces états.

Mathieu : Alors du coup c’était avant tout du foncier qui était acheté. L’enjeu portait plus sur le foncier que sur le logement ? C’était donc plus comme une coopérative et la terre acquise n’était pas susceptible d’être vendue. On retirait donc la terre de la logique de marché ?

G. : On peut effectivement le comparer à une coopérative et le but était de retirer le foncier du marché. C’est d’ailleurs l’idée centrale des CLT. Mais la différence avec une coopérative classique, c’est que le CLT implique dans sa gestion non seulement les utilisateurs, les donateurs et/ou les travailleurs, mais également la société civile autour.

Pour terminer l’histoire, ce CLT n’a pas existé longtemps, parce qu’il était confronté à un contexte hostile. En plus de problèmes liés à la sécheresse, ils ont subi des attaques et un boycott de leurs produits. Pour finir, ils ont fait faillite et ont dû vendre alors qu’ils avaient en principe droit à des crédits du gouvernement. Mais ceux-ci leur ont été refusés [1].

À partir de cette expérience, le modèle CLT s’est très lentement développé, mais en mettant plus l’accent sur le logement et l’exclusion. Ils voulaient aider les pauvres à avoir un accès au logement. Au début, encore plutôt dans des contextes ruraux, des villages miniers dans les montagnes Appalaches,… et puis petit à petit dans les villes. La première ville où ça s’est développé c’était à Burlington dans le nord des États-Unis dans l’état du Vermont. C’est une ville de 100 000 habitants à 150 km de New-York, où il y avait une grande pression immobilière à cause des New-Yorkais qui voulaient acheter une seconde résidence. En fait, c’était une assez jolie ville avec un grand lac au milieu et beaucoup d’habitants ne pouvaient plus acheter de logements à cause de la hausse des prix.

Aujourd’hui, Burlington reste toujours un peu l’exemple en matière de CLT. C’est le plus grand, c’est celui avec le plus d’expérience, et qui au fil du temps est parvenu à diversifier son champ d’action. Si au début, c’était essentiellement des logements typiques américains 4 façades en bois, il y a aujourd’hui de plus en plus d’immeubles à appartements, des commerces, des services et aussi de la terre agricole, etc… Ils y ont aussi développé du logement locatif sous forme de coopérative de locataires. Le CLT est propriétaire de la terre et la coopérative de locataires est propriétaire des logements.

La réalité bruxelloise est qu’il y a 45 000 ménages inscrits sur les listes d’attente du logement social. Partant de ce constat, qu’est-ce que le CLT est à même d’apporter ?

G. : On est un petite association, donc on ne va pas parvenir à résorber cela. On se voit comme un outil en plus à côté de ce qui existe déjà. Au départ de notre initiative il y avait aussi clairement ce constat que malgré les fonds disponibles pour le logement à Bruxelles, cela n’avançait pas et que le plan logement n’y changeait rien. Il y avait donc la simple volonté de créer du logement, mais aussi de le faire différemment.

En quoi est-ce que le CLT de Bruxelles est différent de ceux des États-Unis ?

G. : Aux États-Unis, il y a eu beaucoup de types de CLT différents. Nous nous inspirons beaucoup de CLT urbains tel que celui de Burlington, sauf qu’on est tout petit et que contrairement à eux nous ne sommes pas capables à ce stade d’avoir un impact sur le marché immobilier.

Ce qui est typique pour le CLT de Bruxelles, c’est la façon dont on monte les opérations immobilières et la participation des habitants en amont des projets. On a développé toute une méthodologie pour permettre cela.

Peut-on considérer que le CLT est du logement social ?

G. : Selon la définition du code du logement, le CLT c’est du logement social acquisitif. Et OUI, c’est du logement social, parce qu’on s’adresse exactement au même public. Ça s’adresse à des familles qui sont dans les conditions de revenus du logement social. C’est vrai non seulement au moment de la première vente, mais aussi pour toutes les reventes suivantes du logement.

Qu’est-ce qui est plus intéressant, le logement social locatif ou acquisitif ?

G. : Pour moi, il y a deux questions : 1) Pour les gens qui cherchent un logement : « quelle est la meilleure solution ? » et 2) Pour les pouvoirs publics : « quelle est la meilleure solution ? ».

Pour les personnes qui cherchent un logement, je pense que ça dépend de la personne, de sa situation familiale, de ses aspirations et du stade dans son parcours de vie. Cela peut donc changer dans le temps et en fonction des gens et cela veut donc dire aussi que pour moi c’est très important qu’il existe tous les types de logements y compris le logement social. Pour beaucoup de familles, l’autonomie et la possibilité de construire un capital pour les enfants sont des avantages importants de l’accès à la propriété. Nous croyons que l’acquisition d’un logement peut être un vecteur d’émancipation pour des familles à faibles revenus. Mais bien sûr, le logement social locatif est très important parce qu’il présente beaucoup d’avantages pour les familles qui le souhaitent.

Pourquoi le CLT ne développe-t-il pas un volet locatif ?

G. : Parce qu’il y a beaucoup d’autres acteurs qui le font à Bruxelles. On veut donc aussi offrir une réponse aux gens qui cherchent à acheter. Mais on veut le faire dans des conditions qui selon nous sont plus durables que tous les autres outils existants pour l’accès à la propriété. Le modèle CLT permet que les subsides investis par les pouvoirs publics ne se perdent pas après que les premiers propriétaires vendent leur logement, comme c’est le cas dans d’autres formules d’aide à la propriété. Par ailleurs, les personnes et associations qui portent le projet sont depuis longtemps ancrées et actives dans les quartiers populaires où vivent beaucoup de familles issues de l’immigration.

Le fonctionnement du CLT

Le Community Land Trust Bruxelles a été reconnu par la Région de Bruxelles-Capitale en 2012. Depuis, il reçoit des subsides qui permettent de vendre des logements à des prix bien en dessous du marché.

En contrepartie, les actes prévoient que, lors de la revente, le proprétaire ne pourra bénéficier que de 25 % de la plus-value expertisée. Ainsi, le logement reste accessible pour l’acquéreur suivant, sans qu’un nouveau subside ne soit nécessaire.

Pour pouvoir acheter un logement du CLTB, il faut être dans les conditions pour avoir droit à un logement social. Les candidats acheteurs et les propriétaires de logements CLT sont automatiquement membres de l’association. Ils sont représentés dans le conseil d’administration avec 1/3 des sièges. Les deux autres tiers sont réservés à des représentants de la société civile et de la Région.

Depuis sa reconnaissance par la Région bruxelloise en 2013, le CLTB a lancé quatre opérations de logement.

La première concerne la transformation d’une ancienne salle paroissiale à la rue Verheyden (Anderlecht). Le bâtiment sera rénové en 7 logements avec jardin semi-public et espaces communautaires. Les travaux devraient démarrer fin de l’année.

Les trois autres opérations sont développées en collaboration avec le Fonds du Logement. En septembre, les 9 premiers logements CLT ont été inaugurés au Quai de Mariemont (Molenbeek). 32 logements et un espace associatif vont être construits à la rue Vandenpeereboom (Molenbeek), la demande de permis d’urbanisme est en cours. Finalement, 15 logements et un local en lien avec le nouveau parc de la Senne seront construits à la chaussée d’Anvers (Ville de Bruxelles).

Pour tous ces projets, des groupes avec les futurs propriétaires ont déjà été mis en place. Plusieurs autres projets sont actuellement à l’étude.

Pour ces ménages, il n’y a pas ou presque de possibilité de se loger sur le marché locatif. Le logement social est saturé et les unités de logement trop petites, tandis que dans le locatif privé les loyers sont trop chers sans parler des autres facteurs de discrimination. Bref, l’acquisitif a été pendant longtemps la seule solution pour ces familles. Mais avec la montée des prix de l’immobilier, cette solution n’était plus accessible. On a réfléchi à des solutions qui, en complément des outils existants (comme les crédits du Fonds du Logement) permettraient de continuer à permettre à ce public d’acquérir un logement, telle une prime à l’acquisition. Mais, si l’on octroie une prime, cela ne va aider qu’une famille et puis c’est perdu. Cela coûte donc cher et cela contribue aussi à l’augmentation des prix. C’est pour cela que nous avons été chercher du côté des CLT , pour éviter ces problèmes.

M. : Comme Geert l’a dit, les CLT sont un dispositif parmi d’autres pour produire du logement, a priori modeste, destiné aux gens qui sont dans les conditions d’accès au logement social parmi tant d’autres. Je comprends que le CLT soit venu en réaction face à l’incapacité des pouvoirs publics à répondre à la crise du logement.

Se pose donc la question de l’intérêt que peuvent trouver les pouvoirs publics dans la promotion des CLT . Est-ce que c’est de donner accès à la propriété via des systèmes de subsidiation quels qu’ils soient ou bien est-ce que c’est de produire des logements publics, et puis les louer à des prix tenant compte du revenu des gens ?

Quand la question des CLT est venue sur la table, il y a quelques années, c’est cette question-là que nous avons posée et on nous a dit « ça c’est une étude qui est en cours. Nous n’en avons pas encore les résultats ». Cette étude sur le coût/ bénéfice de chaque dispositif, je ne pense pas qu’elle soit jamais sortie finalement.

G. : Pour ton information, pour l’instant, il y a une évaluation du CLT en cours. Justement on va évaluer le coût de production des logements et le comparer à celui d’autres acteurs.

M. : Pour en revenir à l’intérêt des pouvoirs publics, en dehors du débat sur l’acquisitif ou le locatif, il y a aussi les effets « meso ». C’est quoi l’effet d’un CLT à l’échelle d’un quartier ? Est-ce que cela a un effet social et bénéfique ou bien pas forcément ? Est-ce que cela « gentrifie » ? Cette question-là, c’est une question intéressante. Toutes les parties prenantes du CLT , c’est-à-dire les gens qui vivent dedans, les pouvoirs publics, les voisins, n’ont-ils pas tous intérêt à ce que la valeur immobilière augmente ?

Pour les pouvoirs publics bruxellois, le premier intérêt, ce sont les rentrées fiscales. Plus il y a de transaction et de plus-values et plus il y a de rentrées fiscales. Et c’est un moteur de financement pour la région bruxelloise. C’est un vrai problème d’ailleurs. La dynamique immobilière est la deuxième source de financement de la région bruxelloise. Les pouvoirs publics ont aussi intérêt à ce que la composition sociologique des quartiers change. Plus le logement est cher et plus, potentiellement, on aura des familles qui, a priori, auront de revenus conséquents et contribueront à l’assiette fiscale.

Alors je fais peut-être de la politique fiction mais en tout cas l’évaluation de cet effet, ça vaudrait la peine de se pencher dessus. Ce qui est sûr c’est que le logement social n’est pas gentrificateur. Parce qu’on retire complètement le logement du marché et donc qu’on maîtrise totalement l’attribution de ce logement, en dehors des logique du marché.

En attendant les résultats de l’étude, le point de vue d’IEB, c’est qu’il faut agir d’une part par la construction massive de logements sociaux locatifs qui restent la propriété des pouvoirs publics ou éventuellement dans le cadre de coopératives de locataires. Et d’autre part, par le contrôle du marché privé. Il faut mettre en place un système de contrôle des loyers. Donc voilà, il y a un certain nombre d’éléments qui nous font penser chez IEB que le CLT n’est en tous cas pas la panacée. Ceci dit, si on continue la politique d’aide à l’acquisitif menée actuellement, autant le faire avec le principe des CLT .

Un autre élément est que les études qui ont été faites sur l’évolution en termes d’occupation des logements dans le temps montrent que les propriétaires ont tendance à rester dans leur logement même si celui-ci devient trop grand pour eux ce qui n’est pas le cas des locataires. Il y a beaucoup de logements dans les communes aisées, mais pas seulement, qui sont occupés par des propriétaires vieillissant issus de la classe moyenne et qui sont sous-occupés. Dans le logement public, on peut mettre en place des systèmes pour réattribuer les logements en fonction des besoins réels.

On est face à un objet étonnant avec les CLT une sorte d’Ovni institutionnel, un h ybride intégrant le social et le marché, l’individu et le collectif, les pouvoirs publics et des habitants, un sol séparé du bâti !... Peut-on analyser cela comme on analyse le marché global, la main invisible d’ Adam Smith ?

M. : Mais dès lors qu’on réalise une expertise du bien à l’acquisition et à la revente, on se base sur la valeur du marché pour évaluer les biens. Même si l’on plafonne la plus-value versée au propriétaire sortant à 25% de ce qu’elle serait normalement on reste tout de même dans une logique de marché. Et le marché, il est ce qu’il est. Il monte, il descend. A Bruxelles, il monte proportionnellement plus pour les logements les plus modestes. Et donc, on peut se poser la question de savoir si les revenus les plus bas augmentent plus ou moins vite que le marché, même quand on limite sa hausse à 25%.

G. : En fait, avec les CLT on crée notre propre marché avec une autre logique. D’abord, le terrain est retiré du marché, et les attributions se font plus ou moins de la même façon que dans le logement social : aux personnes qui sont dans les conditions, et selon une procédure objective et transparente. A partir du moment où on contrôle le prix de revente ainsi que l’accès, on peut parler d’un marché contrôlé. Par ailleurs, on ne sait pas comment évolue le marché. à Burlington, sur une durée de 25 ans, et dans un marché très à la hausse, vente après vente, le prix relatif des logements CLT a baissé. Après la période de hausse, lors de la crise des subprimes, les bénéficiaires des logements CLT ont été beaucoup moins confrontés à des problèmes de solvabilité, notamment parce qu’ils bénéficiaient de prêts qui n’étaient pas toxiques.

Notes

[1Ils ont tout de même intenté un procès contre le Gouvernement qu’ils ont gagné 20 ans plus tard et qui a donné lieu a une indemnité très importante qui a permis de redémarrer un projet de plantation ailleurs.

Bem 279 – Novembre-décembre 2015

Bem 279 – Novembre-décembre 2015

Dernier ajout : 4 décembre.