Inter-Environnement Bruxelles

L’industrie bruxelloise ? Bien mal-aimée...

Article publié le 17 décembre 2013 par Mathieu Sonck.
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Tout frais sorti de presse, le deuxième numéro de l’Observatoire des activités productives est consacré à l’évolution des terrains pour entreprises dans la période de 1997 jusqu’à ce jour. Faisant suite à un premier numéro consacré à l’évolution de l’usage des bâtiments dédiés aux activités productives, ce nouvel opus nous informe de l’usage qui a été fait des terrains industriels encore libres en 1997.

Selon Citydev [1], il est aujourd’hui très difficile de répondre à la demande forte de la part de PME qui veulent soit s’implanter sur le territoire bruxellois, soit y étendre leur activité. Bruxelles manque à son devoir d’accueil de ces PME qui par la diversité des activités qu’elles représentent sont pourtant le gage d’une diversité d’emploi bien nécessaire dans une Région où le taux de chômage dépasse les 20% et où la majeure partie des sans-emplois sont peu ou pas qualifiés. Dans ce cadre, la question du foncier disponible est évidemment essentielle et le moins que l’on puisse dire, c’est que les nouvelles ne sont pas très bonnes.

Un stock théorique de 485 hectares...

En additionnant les terrains disponibles en 1997 sur lesquels des entreprises à vocation productive ou logistique pourraient facilement s’établir, l’observatoire a décompté 485 hectares. Cette surface équivalente à celle du pentagone représente 3% du territoire régional.

En 16 ans, près de la moitié de cette surface (47%) a été bâtie. Parmi l’ensemble des zones susceptibles d’accueillir de nouvelles entreprises (soit les zones mixtes, de forte mixité, d’industries urbaines, d’activités portuaires et de transports ainsi que les zones d’intérêt régional et Schaerbeek formation), ce sont les zones d’industrie urbaine qui ont accueilli le plus de nouvelles entreprises (95% des superficies nouvellement occupées par les entreprises, soit 89 hectares). Ce qui n’a pas empêché d’autres zones d’être massivement bâties, principalement au profit du logement, dans les zones mixtes et de forte mixité, à concurrence de 58 hectares. Le reste des surfaces ont été occupés par des équipement collectifs (40 hectares), du commerce ou des bureaux.

Qui a fondu à 277 hectares !

Au rythme actuel, les 277 hectares de terrains potentiellement disponible pour accueillir des activités productives pourraient être entièrement bâtis à l’horizon 2030. Ces terrains, pour la plupart de petite taille (moins d’un hectare) sont pour la plupart plus facilement destinés à la fonction résidentielle qui est admise sans contraintes dans les zones de mixité et de forte mixité.

Le degré de disponibilité de ces terrains a été évalué par l’Observatoire qui constate qu’à ce jour seuls 22,7 hectares sont commercialisés et près de 130 hectares sont mobilisables dans cinq grands projets dont l’affectation n’a pa encore été approuvée officiellement. Ces projets sont les zones d’intérêt régional de la gare Josaphat et de la gare de l’Ouest, une partie du quai de Biestebroeck, les abattoirs d’Anderlecht et le pôle actuellement dédié à MABRU et au Centre Européen des Fruits et Légumes situé sur le Quai des Usines. Pour le reste, les intentions des propriétaires ou des pouvoirs publics sont connus. Une bonne part exclut les activités productives (Tour et Taxis, la prison de Haren, le quai Beco), une autre prévoit d’en accueillir (l’ex-terrain du BILC, Schaerbeek formation, le projet RO-RO)

Moins de mixité fonctionnelle et relégation des activités productives

On l’a vu, la plupart des projets d’implantation de nouvelles entreprises ou le déménagement d’entreprises bruxelloises sur des terrains libres l’ont été dans des zones d’industrie urbaine. Pour ce qui concerne les déménagements, la plupart des entreprises ont quitté une zone de mixité ou de forte mixité, confirmant l’échec du PRAS qui visait à maintenir une mixité de fonction dans ces zones. Ces zones de mixité ont par ailleurs massivement accueilli de nouveaux projets de logement, au détriment des activités productives.

Cette constatation basée sur les résultats des travaux de l’Observatoire des activités productive nous mène tout naturellement à nous interroger sur l’avenir des ZEMU, ces zones d’entreprises en milieu urbain créées par la récente modification du PRAS. Ces ZEMU, sensée accueillir en bon voisinage logement et activités productives ne risquent-elle pas de prendre la même voie d’évolution que les zones mixtes et de forte mixité ?

Densifier les parcs industriels existants ?

L’observatoire s’est penché sur l’occupation des sols de quelques parc d’entreprises bruxellois.
Selon le rapport, « près d’un tiers (31%) des parcelles construites est réservé à la maigre verdure dans les zones de recul, souvent imposées de manière règlementaire et qui longe les bâtiments ».

De là à plaider pour une évolution règlementaire permettant « la suppression progressive, lors des futurs réaménagements, des zones de reculs et zones tampon », une mesure qui « entrainerait peu de conséquences esthétiques ou fonctionnelles »...

Si l’on peut sans doute admettre que dans un cas ou l’autre, une meilleure occupation de l’espace est souhaitable, il est important de remarquer que nombre de ces parcs sont situés dans des vallées (ce qui rend nécessaire de réserver des surfaces perméables pour éviter les inondations) ou à proximité de parc ou même de zones vertes protégées (ce qui justifie de porter une attention particulière au maillage vert).

En conclusion

Alors que le taux de vacance de bâtiments en état de commercialisation et destinés aux activités productives est particulièrement bas et que la demande reste soutenue, Citydev, qui a co-produit le rapport analysé dans cette note, perçoit bien les difficultés de cohabitation des logements avec les activités productives : « Les terrains encore constructibles, situés dans les zones mixtes ou de forte mixité (cf. PRAS), n’y verront quasiment plus prospérer d’activités productives. Le logement, qui s’y implante avec de plus en plus d’intensité, transforme ces lieux en zones d’habitation. Seules les zones d’industries urbaines protègent, par leurs prescriptions réglementaires, les activités productives ».

Voilà une constatation qui tranche singulièrement avec le PRAS démographique qui pose exactement l’hypothèse inverse en pariant la possibilité d’une telle cohabitation dans les ZEMU, zones d’entreprises en milieu urbain.

Alors, que va-t-il se passer dans les prochaines années ? Un élément de réponse est probablement à trouver dans les statistiques de Citydev : la grande majorité des entreprises présentes dans les parcs d’entreprises bruxellois sont incompatibles avec l’habitat et parmi les demandes pour de nouvelles implantations, 50% des entreprises se déclarent hostiles à cohabiter avec le logement. En surface, ces entreprises réclament par ailleurs une proportion bien supérieure.

En d’autres termes, il est très probable que dès lors qu’un complexe de logement sera construit dans une ZEMU, celui-ci réduira d’autant la possibilité pour citydev de répondre à la demande...

Lexique des grands projets potentiels sur le foncier restant

ZIR de la gare Josaphat

Selon les déclarations récente du gouvernement bruxellois, cette friche ferroviaire, en attente d’une affectation depuis de nombreuses années et qui fait l’objet de l’élaboration d’un schéma directeur, devrait accueillir du logement, une école et marginalement le long du chemin de fer d’éventuelles activités productives.

ZIR de la gare de l’Ouest

Un schéma directeur fut élaboré à la fin de la décennie passée mais n’a jamais été approuvé. Le plan de développement international y prévoit du logement et du bureau alors que le plan marchandise des activités logistiques. Un tel imbroglio qu’il est difficile d’y retrouver son chat...

Quai de Biestebroeck

Avec le PRAS démographique, le quai de Biestebroeck a pour partie basculé de zone d’industrie en ZEMU, amorçant probablement sa conversion inexorable vers un quartier résidentiel. Cette zone fait l’objet de tous les appétits et la spéculation foncière n’a pas attendu le changement d’affectation. Citydev en a fait les frais, se faisant souffler sous le nez un terrain par le promoteur ATENOR qui compte y développer un projet résidentiel.

Abattoirs d’Anderlecht

Abattoirs SA, gestionnaire des abattoirs grâce à un bail emphytéotique, envisage de développer sur le site un projet qui à ce stade n’est pas encore défini précisément. Une réflexion incluant la participation de la population locale, des usagers et professionnels du site, est en cours. IEB est impliqué dans cette réflexion.

Tour et Taxis

Ce site, propriété publique (la SNCB), a été cédé pour une croute de pain à un promoteur privé qui, après avoir rénové l’entrepôt royal, reste particulièrement attentiste pour ce qui concerne les développements futurs. Il a obtenu en 2009 un permis pour y construire près de 220.000m2 de logements, équipements et commerces mais ne l’a toujours pas mis en oeuvre. Serait-ce parce que la demande solvable de logement est insuffisante ou en tout cas pas à la hauteur des taux de profit espérés ? La question est posée...

Prison de Haren

Voulue par les autorités fédérales, approuvée par la Région et soutenue par les communes de Saint Gilles et de Forest qui y voient l’occasion de se débarrasser des prisons situées sur leur territoire, la future prison de Haren devrait être la plus grande de Belgique. Le marché a été attribué au printemps 2013 et le projet prévoit la construction d’une sorte de village pénitentiaire constitué de nombreux bâtiments séparés selon le type de détenus et bâtis autour d’une place.

Quai Beco

Exit les entreprises installées au bord de l’eau, certaine faisant même potentiellement usage de la voie d’eau. Le quai Beco est destiné aux activités de loisir et un parc, rendu possible par la dernière modification du PRAS y verra le jour...

Ex-terrain du BILC

Le Port et Citydev prévoient d’y développer un projet mêlant activités productives et activités de logistiques, apparemment sans lien avec la voie d’eau toute proche. Le projet constituerai une extension du centre TIR adjacent qui bénéficierait également d’un sérieux lifting.

Schaerbeek formation

Un schéma directeur vient d’être approuvé par le Gouvernement. Au menu : principalement des activités logistiques et un pôle d’équipements, probablement destiné à l’enseignement et à la formation.

Quai des Usines

Le schéma directeur de Schaerbeek Formation prévoit le déménagement à terme du marché matinal et du centre européen des fruits et légumes sur le site de Schaerbeek Formation. Déjà, la ville de Bruxelles, propriétaire du foncier, se pourlèche les babines à l’idée d’y développer un quartier résidentiel. La zone est reprise comme une ZEMU au PRAS et devrait donc accueillir des activités productives compatibles avec le logement. Encore faut-il que la demande suive...

Projet RO-RO

Le Port de Bruxelles s’est porté acquéreur de terrains à l’avant-port pour accueillir les activités de commerce international de voitures usagées implantées dans le quartier Heyvaert, situé à cheval sur les communes de Molenbeek et d’Anderlecht. L’idée est de mettre à disposition les terrains, à charge des futurs occupants d’y construire leurs installations, en lien direct avec la voie d’eau. Cette solution permettrait d’éviter le trafic intense de camions que cette activité constitue. Mais les effets de ce déménagement sur le quartier Heyvaert n’ont à ce stade pas vraiment été débattus.

« L’Observatoire des activités productives. Terrains pour entreprises 1997-2013 » est disponible sur le site de Citydev.


[1Ex-SDRB (Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale)