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Dossier Gesù : la Région reconnaît son erreur. Le développeur devra construire plus de logements « abordables »

Publié le mardi 12 mars, par I E B

En novembre 2015, l’ARAU et IEB introduisaient un recours [1] contre le permis délivré au projet Royal Botanic d’hôtel et de logements sur le site du Gesù. Motif : les charges d’urbanisme beaucoup trop faibles, la Région imposant au promoteur la création de seulement 9 logements conventionnés [2] (817 m²), sans cession de propriété à un organisme public, alors que le montant de la charge s’élève à 1 436 318 €. Comparé à d’autres projets, ce nombre de logements est ridiculement bas.

Suite au rapport de l’Auditeur du Conseil d’État du mois d’août 2018, concluant à l’irrégularité de la charge d’urbanisme imposée, la Région a décidé de retirer le permis octroyé et d’en délivrer un nouveau le 11 février dernier. Celui-ci impose au promoteur la création de 20 logements conventionnés (1 867 m²), toujours sans cession de propriété. Le Ministre-Président Rudi Vervoort avait reconnu, le 17 janvier 2018 devant le Parlement, que la Région avait fait une erreur de calcul dans la détermination de la charge à imposer. C’est bien, mais il est dommage que les associations soient acculées à aller en justice pour faire entendre le principe de légalité des actes administratifs, avec le délai que cela suppose (plus de 3 ans !). Le premier recours introduit par l’ARAU et IEB en 2009 concernait déjà la disparition de logements dans le projet Gesù…

Si l’on peut se réjouir de l’issue de ce dossier qui mettra 20 logements « abordables » sur le marché, il ne faut toutefois pas oublier les lacunes du système des charges d’urbanisme comme instrument de production de logements de ce type [3]. Tout d’abord, ce système ne peut engendrer la création que d’un faible nombre de logements « moyens », et d’aucun logement social (en 2017, seuls 100 logements conventionnés ont été produits et aucun logement social). La transparence fait également défaut : en l’absence de registre des charges d’urbanisme [4], qui devrait pourtant exister depuis 2004 (article 100 du CoBAT), difficile d’évaluer la portée du dispositif ou de savoir si la Région a pu commettre d’autres erreurs (sans oublier la garantie de l’égalité de traitement des promoteurs).

En outre, la méthode choisie par la Région pour « convertir » les montants en numéraire en nombre de mètres carrés de logements pose également question. La formule retenue consiste à diviser le montant en numéraire des charges par la différence de prix au mètre carré entre le logement vendu au prix du marché et le logement conventionné. Concrètement, le calcul pour le dossier Gesù est le suivant : 1 436 318 / (2 933,16 €/m² - 2 164 €/m²) = 1 867,38 m².

La première question qui se pose est de savoir sur quelles bases la Région détermine ce « prix du marché ». Le permis d’urbanisme évoque une « étude que la Région a fait réaliser » dans les quartiers environnants, sans fournir plus de précision…

Ce n’est pas sans incidence puisque plus ce « prix du marché » sera élevé, plus faible sera le nombre de mètres carrés de logement conventionnés. En d’autres termes, l’objectif de produire des logements « abordables » dans les quartiers les plus chers n’est pas rencontré puisqu’un projet situé dans un tel quartier créera moins de logements conventionnés qu’un projet situé dans un quartier meilleur marché…

Cette « correction » apportée par la Région est loin d’être suffisante. Une application plus juste et plus équitable des charges d’urbanisme nécessite que la région impose la cession de propriété à un organisme public. Pour cela, la Région doit revoir en profondeur sa lecture de l’arrêté sur les charges d’urbanisme ainsi que ses pratiques afin d’augmenter la contribution de la promotion immobilière privée à la production de logements « abordables » y compris, et prioritairement, de logements sociaux. On le voit, la contribution des promoteurs au redéploiement régional nécessite encore un petit effort. 20 logements accessibles pour un hôtel 5 étoiles, ce n’est pas cher payé.

Contacts

  • ARAU, Jean-Michel Bleus, 02/219 33 45.
  • IEB, Sophie Charlier, 02/801 14 86.

Notes

[2Logement qui peut être mis en vente à maximum 2 164 €/m², ou loué pour un loyer annuel ne dépassant pas 6,5% du coût de revient, à des ménages dont les revenus n’excèdent pas les plafonds du « logement moyen » (type logements Citydev).

[3Voir notamment les analyses de l’ARAU Les charges d’urbanisme au secours de la production de logements sociaux ? et Les charges d’urbanisme, deux poids, deux mesures ? www.arau.org.

[4Le Ministre-Président Rudi Vervoort déclarait au parlement le 17 janvier 2018 que ce registre était « en cours de finalisation » : à notre connaissance, il n’est toujours pas publié…


Prises de position

Dernier ajout : 14 novembre.