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Dossier Centres commerciaux

Concilier centres commerciaux et environnement ?

Publié le mercredi 15 octobre 2014, par Hélène Ancion, IEB

Face aux projets immobiliers commerciaux, nos autorités régionales et communales ont besoin d’éléments concrets pour conduire leurs décisions avec fermeté et cohérence. De quelles qualités un centre commercial devrait-il se doter pour participer à un développement territorial respectueux de l’environnement ?

Alors que plusieurs firmes et de nombreux indépendants prennent aujourd’hui conscience de l’importance de fournir un service qui respecte l’endroit où il est installé et qui s’insère dans un réseau de proximité, d’autres persistent avec des formules d’un autre âge qui promeuvent l’usage de la voiture et nie leur site d’installation, le quartier et le paysage. Les riverains immédiats de ces projets héritent de bien plus de nuisances que de bénéfices.

Ces franchises rassemblées sans âme ni goût autour de déambulatoires éclairés et végétalisés artificiellement réservent souvent plus d’un tiers de leur surface utile au parking. Ces moyennes et grandes surfaces ont pour seul lien au territoire leur ambition de drainer les clients potentiels d’une zone de chalandise gigantesque.

Sous leurs dehors de pourvoyeurs d’emplois, ces complexes commerciaux pratiquent une gestion peu humaine de la main d’œuvre et dépouillent les commerces de plus petite taille des moyens d’engager du personnel, voire de le maintenir en fonction. Chaque centre commercial se croit seul au monde, il ferme les yeux sur l’effet cumulatif de ses incidences ajoutées à celles d’autres projets d’urbanisation, il croit dur comme fer à son propre succès en dépit de la banalité de son offre. Tout cela a un coût à long terme, coût qui sera pris en charge par la collectivité, et non par les concepteurs du centre commercial.

Le développement territorial peut pourtant passer par des solutions plus imaginatives, moins coûteuses, mieux adaptées au site. Plutôt que de construire sur un mode monumental, éminemment nostalgique et mégalomane, en s’appuyant sur une malsaine concurrence entre communes, il faut oser offrir autre chose à une zone de chalandise sollicitée de toutes parts. Il faut choyer d’abord les riverains du site - qui vont devoir vivre de manière très intime avec le projet commercial - et pour cela s’abstenir de faire table rase de ce qui existait avant l’arrivée du projet.

Les concepteurs ont la charge d’aménager au profit de la collectivité, c’est-à-dire de concevoir une logistique appropriée à la circulation aisée de tous les usagers : livreurs, employés, visiteurs, acheteurs, riverains, en privilégiant la marche et les transports collectifs. La reconversion des lieux doit être préparée dès la conception ; des bâtiments et des abords bien conçus pourront plus facilement devenir autre chose, ou laisser une portion du volume changer de fonction.

Les zones frontalières, côté wallon, présentent un moindre coût de l’immobilier que l’Allemagne, la France, le Luxembourg, les Pays-Bas, ou que les communes bruxelloises et la Région flamande. Cela autorise-t-il pour autant à continuer à y pratiquer n’importe quel développement commercial ? Quant au dilemme d’une implantation semi-rurale ou urbaine, est-il résolu dès lors qu’on choisit la ville ? à bien y regarder, le semi-rural, la périphérie et l’urbain sont déjà amplement pourvus de complexes, sont souvent en perte de vitesse ou oubliés. L’un comme l’autre se bousculent pour accueillir LE centre commercial du futur, au succès pérenne, aux retombées juteuses. L’implantation urbaine des centres commerciaux n’est donc pas une chose nouvelle et hors-norme, politiquement hardie. Ce qui serait vraiment nouveau et porteur, ce serait d’oser traduire en langage urbain le vocabulaire des centres commerciaux, dans le but de freiner l’éparpillement de l’urbanisation, le recours à la voiture et le gaspillage des ressources. Le vrai milieu rural wallon doit d’ailleurs sa disparition à la prolifération de moyennes surfaces, éparpillées au gré de l’une ou l’autre grand-route.

Qui fera le décompte des « greyfields », des chancres et des friches commerciales, et proposera de leur offrir une perspective de recyclage avant qu’on commence à construire un centre nouvelle formule ? Les recommandations d’IEW sont tout à fait adaptées pour servir de grille de lecture aux autorités locales et aux porteurs de projet qui voudraient envisager de recycler les centres commerciaux déjà implantés sur le territoire.

Il faut pour cela être prêts à remettre en question leur formule architecturale et urbanistique, ainsi que leur affectation partielle ou totale, pour atteindre des objectifs de bon aménagement des lieux, d’utilisation parcimonieuse du sol et de développement durable.

Voici les dix recommandations de la fédération IEW. Elles peuvent être mélangées, priorisées au gré des circonstances, mais elles doivent toujours être considérées ensemble. Si un projet faillit à l’une d’entre elles, il diminuera sévèrement ses chances de réussite commerciale.

1. Formule particulière : le centre commercial s’ajuste au cadre environnant
Un centre commercial réussira durablement parce qu’il a su inventer une formule particulière pour un lieu particulier, en fonction de sa géographie et de son paysage, avec des commerces capables de s’enraciner dans le quartier en bonne entente avec les activités existantes.

2. Porosité : le centre commercial donne aux piétons des accès multiples et évidents aux quartiers qui l’entourent
Les nouvelles unités de mesure dans la conception d’un centre commercial doivent être celles du piéton avec poussette et de la personne à mobilité réduite. La voiture perd son statut de reine du centre commercial, elle devient un visiteur très secondaire.

3. Sobriété : le centre commercial se suffit matériellement à lui-même
La collectivité n’a pas à sortir de son rôle d’encadrement et ne peut assumer des dépenses liées au bon fonctionnement d’un centre commercial. Elle n’a pas à lui offrir des faire-valoir tels que des aménagements de voirie, une verdurisation, l’entretien des accès ou le déploiement de services publics pour compenser l’absence de postes de sécurité ou de manutention dans le giron du centre commercial.

4. Parcimonie : le centre commercial tient mieux compte de ce qui est déjà là
Face à un territoire de plus en plus urbanisé, il faut considérer chaque nouveau permis d’urbanisme comme une grosse goutte d’eau supplémentaire dans un vase déjà fort rempli. Tout projet de centre commercial doit à ce titre refréner ses aspirations au gigantisme et à la consommation d’espace. Il ne doit plus être un ensemble immobilier qui prendrait beaucoup de place, notamment la place d’autres bâtiments.

5. Contact réussi : le centre commercial ne produit pas de nuisances
Les tractations préalables à l’obtention du permis ne peuvent provoquer la fuite des riverains ni la détérioration de l’activité économique. Le chantier de construction puis l’utilisation du centre commercial ne pourront en aucun cas impliquer une dégradation de la situation environnementale et sociale. Vis-à-vis des quartiers à proximité ou à distance, il ne dénature pas le cadre de vie.

6. Planification concertée : le centre commercial s’adapte aux visions d’avenir de la localité
Les autorités communales doivent faciliter la rencontre entre le projet de centre commercial et les disponibilités réelles en matière foncière. Il leur appartient aussi de fixer le cadre des contraintes urbanistiques, paysagères et économiques de la manière la plus claire et la plus complète possible. Faute de quoi, le porteur de projet pourrait proposer, bien malgré lui, un business plan et une esquisse architecturale en porte-à-faux avec les aspirations locales quant à la qualité d’emploi et au développement urbanistique. Les autorités communales doivent travailler avec la population et avec les porteurs du projet de centre commercial pour que celui-ci constitue une plus-value, et qu’il n’agisse pas à la manière d’un ver solitaire, rongeant de l’intérieur le lieu qui l’héberge.

7. Utilité : les activités du centre commercial vont bien au-delà de « l’expérience shopping »
Dans le but de former avec le quartier et la commune où il s’inscrit un ensemble cohérent, le centre commercial peut assumer des fonctions qui sortent de la définition d’une activité purement commerciale et de l’événementiel ou du promotionnel. Ces services sont alors clairement identifiés et permanents. Pour écarter le danger de l’insularité et du monopole, les circuits courts pourraient servir de modèle : une grande interdépendance entre partenaires, des contacts variés et directs, des fournitures et produits de provenance locale, empêcheront le centre commercial de se refermer sur lui-même.

8. Lisibilité : le centre commercial montre ce qu’il a dans le ventre
Assez de « sculptures » spectaculaires qui cachent une organisation interne stéréotypée ! Le centre commercial belge s’est jusqu’à présent distingué par la haute visibilité et la totale illisibilité de ses bâtiments. La boîte hermétique posée sur une nappe de parkings n’a plus de raison d’être. Il faut repenser les matériaux et les utiliser en fonction des paramètres locaux pour éviter le faux moderne et son vieillissement accéléré. Le panache et l’inventivité sont désormais à mettre au service de la convivialité entre le centre commercial et les édifices environnants. Cela renforce la faculté d’orientation des clients et l’intérêt architectural de l’édifice entier. Cela aide en outre le centre commercial à faire partie de manière très sincère de la vie d’une localité.

9. Conversion possible : le centre commercial anticipe
L’échec commercial, avec son énorme coût social et environnemental, avec ses incidences dévastatrices pour une commune en termes d’image, doit être appréhendé de manière positive dès le début des négociations, au moment de la conception du centre commercial. Un lieu réellement convertible évite de devoir démolir pour reconstruire quelque chose d’autre. Il permet d’accélérer les étapes de cession du bien immobilier et de changement d’occupation, ce qui épargnera à la localité d’être condamnée à vivre des années avec un chancre. La mixité de l’espace suppose par exemple qu’il soit transformable en logements, en ateliers, en bureaux, en centre culturel, sportif ou communautaire, alors que l’activité commerciale se poursuivrait dans des proportions réduites. Cette anticipation d’autres usages doit concerner aussi les espaces extérieurs et les accès.

10. Contrat social : le centre commercial ose affirmer son statut privé
Le centre commercial, en tant qu’espace privé appartenant à un propriétaire privé, sera d’autant plus convivial qu’il affirmera clairement son statut privé. Le visiteur doit savoir qu’il pénètre dans un lieu cohérent, distinct de la voirie publique.

11. Redéploiement économique : le centre commercial procure des emplois de qualité et durables
Dans le dialogue entre porteur de projet et commune, cette dernière a le droit d’exiger, en amont de la délivrance du permis unique, de connaître les fournisseurs pour le chantier, comme pour les denrées qui seront vendues dans le centre commercial, les modes de transport, les pays d’origine et de transit, les conditions de travail, la soustraitance, les filières. Vis à vis des franchisés et des indépendants impliqués dans le fonctionnement du centre commercial, la commune devra pouvoir rappeler les nouveaux maîtres-mots de la responsabilité sociale et environnementale : « sus à la précarisation », « pas de discount sans valeur ajoutée » et « redéploiement dans la transition ».

Hélène Ancion
IEW

En savoir plus :
Le texte complet de la position de la fédération Inter-Environnement Wallonie est disponible sur le site www.iew.be, sous l’onglet « Opinions ». Son titre : « Recommandations pour que les centres commerciaux rencontrent des objectifs de bon aménagement des lieux, d’utilisation parcimonieuse du sol et de développement durable ».

Centres commerciaux : mode d’emploi
En raison de ses impacts multiples sur l’environnement et sur notre vie en société, le commerce appartient aux questions suivies depuis longtemps par la fédération Inter- Environnement Wallonie. La fédération a publié une position en 2013, « Recommandations pour que les centres commerciaux rencontrent des objectifs de bon aménagement des lieux, d’utilisation parcimonieuse du sol et de développement durable ». Dans un dossier qui vient de paraître au printemps 2014, elle complète le tableau par une approche « grand public » du phénomène de centre commercial. L’objectif est de démonter les illusions entretenues à son sujet. Que l’on se comprenne bien, « Centre commerciaux. Mode d’emploi » n’est pas un pamphlet anti-commerce. C’est à une remise en valeur du fait commercial que ce dossier invite.

Le dossier « Centres commerciaux. Mode d’emploi » coûte 10,00 EUR. Il peut être commandé auprès du secrétariat d’IEW, 081/390 750.

Bem n°272 – Septembre-octobre 2014

Bem n°272 – Septembre-octobre 2014

Dernier ajout : 17 juillet.